土地出让金如何计算

滁州律师网 www.cz148.net

  土地出让金如何计算
  
  随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面我们为您解答。
  
  一、土地出让金如何计算
  
  公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数
  
  1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
  
  2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
  
  3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
  
  4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
  
  二、土地出让的税费计算标准
  
  土地转让需要交纳的税费如下：
  
  (一)、营业税及附加(出让方)：
  
  1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
  
  2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
  
  (二)、印花税和契税(双方)：
  
  1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
  
  2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
  
  (三)、土地增值税(出让方)：
  
  1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
  
  2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
  
  3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
  
  为计算方便，可以通过速算公式计算：
  
  土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
  
  (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
  
  (四)、新征耕地环节
  
  1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
  
  2、契税。按成交价格的3%缴纳。
  
  3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。
  
  4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
  
  (五)、土地出让环节
  
  1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。
  
  2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
  
  (六)、土地转让环节
  
  1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
  
  2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。
  
  3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
  
  税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
  
  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
  
  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
  
  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  
  4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。
  
  5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。
  
  6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
  
  土地使用权的出让金的计算是一个十分复杂的问题，在计算土地出让金时需要注意到各种参数。如果您还有什么不明白可以致电咨询，我们的在线律师能为你更好的解答。
  
  

·民间借贷起诉地怎么确定 产生民间借贷纠纷的，当事人很多都原
      民间借贷起诉地怎么确定 产生民间借贷纠纷的，当事人很多都原因通过法律的途径来解决。而在起诉之前，当然要知道应该向哪个法院提起诉讼，也就是确定民间借贷的起诉地。接下来，就让我们为您做详细介绍，希望对您有所帮助。 《民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或...

·企业征地拆迁财务处理如何操作？
      企业征地拆迁财务处理如何操作？ 一、拆迁补偿的形式 城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包...

·云南省位于我国云贵高原之上，地质条件比较复杂。并且地壳运动非
      云南省位于我国云贵高原之上，地质条件比较复杂。并且地壳运动非常活跃，云南时常发生地震等地质活动。所以，云南省的建设工程质量要求非常的高，目的就是为了防范云南的特殊地理条件，保证云南人民的人身财产安全。当地政府也制定了相应标准规定。那么，云南省建设工程质量管理条例是什么？ 一、云...

·土地使用权少了20年是否合法？
      土地使用权少了20年是否合法?土地使用权少了20年是合法的，房产证上的土地使用年限是自土地转让之日进行计算的，但还需要进行开发，也需要一定的时间，所以在办证时的期限是会少点的。土地使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时...

·重庆大学生征地补偿怎么规定的
      重庆大学生征地补偿怎么规定的 在现实生活中，因为求学的原因，不少大学都要求将户口转移到学校，毕业后如果未找到解决户口的工作，则会被打回原籍。此时，由于原户籍地地区经济的发展可能面临着拆迁，此时，大学生由于户口已经转移到学校，征地补偿也就变得麻烦了。那么，重庆大学生征地补偿怎么规...

·近几年随着我国经济的增长我国的放假直线上升，甚至在有些地区出
      近几年随着我国经济的增长我国的放假直线上升，甚至在有些地区出现翻倍增长的情况，这种情形之下很多人根本买不起房子，只能选择租房来解决基本的住宿问题，特别是收入水平比较低的人群，租房是最佳选择，而最近几年出现的租售同权进一步保障租房者的权益，那厦门最新租售同权的规定是什么？下面就详细...

·一、长沙哪个地段买房子比较合适?
      一、长沙哪个地段买房子比较合适? 1、繁华商业区和次繁华生活区 虽然这两个区是两个不同的地段，但是在长沙，繁华的市中心和次繁华生活区的界限不是特别分明，区别不大，所以我们就先放在一起说了。 在长沙说到闹市具有代表性的一定要说是五一商圈了，可以说是长沙的金名片了。目前来...

·征地补偿标准几年进行一次调整
      征地补偿标准几年进行一次调整一、征地补偿标准几年进行一次调整?国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。二、征地工作程序的规定1、告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面...

·安徽省农村征地补偿标准最高每亩多少钱？
      安徽省农村征地补偿标准最高每亩多少钱不同区域的征地补偿标准有一定的差异，具体需要咨询当地国土资源部门。《土地管理法》第四十八条　征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、...

·土地复垦条例及其原则是什么？
      土地复垦条例及其原则是什么？土地是人类赖以生存和发展的基础，土地不仅给人类生存提供了一个生存的空间基础，同时土地上丰富的资源又带给了人类无穷的财富。土地的使用类型有很多，农业用地，工业用地，商业用地，住房用地，矿产资源开发等等，然而随着人类的开发使用，土地污染，水土资源流失等问题...

·运城铂郡东方土地使用纠纷怎么处理？
      运城铂郡东方土地使用纠纷怎么处理？土地使用纠纷问题在当前社会中也是时有出现，生活中不免能看到相关的例子，一般来说土地使用纠纷涉及到房地产开放商的话我们是不好进行处理的，因为对方在此方面是专业的人士，而且一般并不会妥协。那运城铂郡东方土地使用纠纷问题我们要怎么解决呢？房屋怎么判断是...