公司对外签订租赁合同中的注意事项?

滁州律师网 www.cz148.net

  公司对外签订租赁合同中的注意事项?
  
  一、审查要点
  
  (一)对出租主体的审查
  
  对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
  
  审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
  
  如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。
  
  (二)审查合同是否有违反强制性规定的内容
  
  如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
  
  (三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
  
  (四)租赁标的物用途
  
  在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
  
  (五)关于租赁标的物周边环境的约定
  
  如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
  
  (六)租赁期限的审查
  
  审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。
  
  (七)租赁标的物交付的约定
  
  审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
  
  (八)租金条款的审查
  
  审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：
  
  1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
  
  3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
  
  (九)装修及免租期的约定
  
  审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
  
  (十)关于宣传广告事项的约定
  
  对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
  
  (十一)关于维修、修缮的约定
  
  审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
  
  (十二)关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
  
  (十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化
  
  违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
  
  (十四)关于承诺保证条款
  
  租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
  
  (十五)关于租赁登记备案的约定
  
  根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
  
  (十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
  
  关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
  
  

·小企业融资有什么特点，有什么融资策略？
      小企业融资有什么特点，有什么融资策略？ 目前，随着经济的快速发展，小企业也随之蓬勃发展起来。然而与大企业相比，由于小企业存在规模小、基础薄弱等问题，小企业融资也成为了一个难题。那么，小企业融资有什么特点呢，针对小企业融资难问题，又有什么融资策略呢？通过本文您一起来了解一下。 ...

·股权投资管理公司经营范围包括哪些？
      股权投资管理公司经营范围包括哪些？股权投资近年来炙手可热，因为股权投资的范围非常的广，而且股权投资也也来越为普罗大众所熟知，因为其收益也是极为可观的，那么股权投资管理公司经营范围包括哪些呢?所以，的我们查询了相关的答案，整理出下文，下面为您详细介绍一下吧。一、股权投资管理公司经营...

·公司裁员赔偿金怎么算标准？
      公司裁员赔偿金怎么算标准？《中华人民共和国劳动合同法》第四十七条规定：“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人...

·公司要求签空白合同怎么办?
      公司要求签空白合同怎么办? 对于这种情况，用人单位的作法是违法的，可以匿名向劳动部门投诉。 法律链接：《劳动合同法》第十六条 劳动合同由用人单位与劳动者协商一致，并经用人单位与劳动者在劳动合同文本上签字或者盖章生效。 劳动合同文本由用人单位和劳动者各执一份。 第十七条 劳...

·外商独资企业股权转让流程是什么
      外商独资企业股权转让流程是什么一、外资独资企业股权转让流程 １、向股东以外的第三人转让股权的，由转让股权的股东向公司董事会提出申请。 ２、双方签订股权转让协议。 ３、在转让股权过程中，凡涉及国有资产的，为防止国有资产流失，根据国务院发布的 国有资产评估办法 第三条的规定。 ４、对...

·公司法出资期限规定是怎样的
       公司法出资期限规定是怎样的 股东的出资期限一般由公司章程自行约定，原则上不作限制。 外商投资企业的出资期限是怎么规定的 根据我国法律和行政法规的规定，外商投资企业的投资应按照项目进度，在合同、章程中明确规定出资期限。未作规定的，审批机关不予批准，登记机关不予登记注册...

·公司法中技术出资要注意哪些内容？
      公司法中技术出资要注意哪些内容？ 近年来随着国家对技术创新的重视以及加速促进技术成果的转换运用,各地都相继推出了鼓励技术出资,特别是以专利权技术出资的政策。但是由于技术不同于实物,对其允许出资的范围、权属确定及手续均有一些特殊要求。那么，公司法中技术出资要注意哪些内容? 公司...

·企业女干部退休年龄是多少岁？
      一、企业女干部退休年龄是多少岁女职工退休年龄按如下规定确定：经人事行政主管部门审批录用为干部的女职工，退休年龄为55周岁。《劳动法》实施前参加工作的女工人和《劳动法》实施后参加工作的女职工，以其长期所在岗位确定退休年龄。长期在管理工作岗位上工作的，退休年龄为55周岁;长期在生产岗...

·公司里面职务发明分成几种？
      公司里面职务发明分成几种？职务发明创造分为两类：1.执行本单位任务所完成的发明创造。包括三种情况：(1)在本职工作中作出的专利权发明创造;(2)履行本单位交付的本职工作之外的任务所作出的发明创造;(3)退职、退休或者调动工作后1年内作出的，与其在原单位承担的本职工作或者原单位分配...

·最新公司裁员赔偿要扣税吗
      最新公司裁员赔偿要扣税吗 一、公司裁员赔偿要扣税吗 裁员经济补偿金，达到法定征税标准的，应当缴纳个人所得税。 用人单位裁员应当支付的经济补偿金，其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税。超过的部分，可视为一次取得数月的工资、薪金收入，允许在一定期限内进...

·控股企业非法集资处罚标准是怎么样的？
      随着我国经济的不断发展，社会上企业公司林立，各式各样的公司企业，运营的方式也不尽相同。有股份责任有限公司，股份有限公司，国有企业，私营企业等等。根据公司的生产经营方式，将公司企业分门别类。其中就有一种企业，叫做控股企业，是持有某一企业的股份，并通过股份来控制该企业的企业。那么控股...