农村宅基地转让效力如何?

滁州律师网 www.cz148.net

  我国现行法律法规是禁止宅基地使用权流转的，宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快已经不适应市场经济发展的需要，而且，由于这种禁止流转的规定引发了许多问题，比如:宅基地使用权归属混乱;农村居民贷款困难;进城落户的农民出售宅基地使用权困难;想回农村居住的城镇居民又无法得到宅基地使用权等等。因此，对宅基地使用权流转制度进行探讨就显得非常有必要。

  一、宅基地使用权的取得

  依据民法原理，宅基地使用权属于用益物权。物权的取得分为原始取得和继受取得，因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始取得。

  宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据，根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性，其原始取得的情况基本上只有审批取得一种，而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格，即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人，城镇居民、一户多宅的人以及把原有住房出卖、出租或赠与他人的农村居民不得再申请宅基地使用权。

  二、宅基地转让行为的效力，应根据受让主体不同加以区分对待

  1、农村村民之间进行宅基地使用权转让。

  目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点:一种是允许自由转让，另一种是有条件的允许转让。第一种观点认为，依照现有的法律和行政法规对农村村民之间的宅基地转让没有禁止性的规定，依据"法无规定不禁止"的原则，农村村民之间转让宅基地不应加以限制。第二种观点认为农村村民之间转让宅基地使用权需要具备各种前提条件，如转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意等等。

  对比以上两种观点，法院大部分判例比较认同后一种观点:一是因为根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记;二是转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》"一户只能拥有一处宅基地"的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。

  2、农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。

  根据《土地管理法》第62条第四款规定:"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"第62条第一款规定:"农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院办公厅在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定"农民的住宅不得向城市居民出售"，"有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证"。 2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:"加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地"。

  一种观点认为以上法规并未明确禁止农村村民向城镇居民转让宅基地，国务院颁布的"通知"不具有法律法规效力，不能认定转让行为无效。而且，允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地对农民和城镇居民来说都是不公平的。

  另一种观点认为国土资源部"决定"和国务院颁布的"通知"只是政策性的文件和部门规章，虽不具有法律强制效力，但反映了立法者对宅基地使用权转让的态度。在实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地都不予办理过户登记手续，形成"宅基地交易结束，物权不受保护"的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。

  对于宅基地使用权的转让问题需区别对待:对农村村民之间的转让各地可以根据情况有条件的允许，但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益。而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止。认定买卖合同无效，不应受到法律保护。所以城市居民购买宅基地一定要慎重，避免出现不利后果。

·以后农民的土地使用权将会继续受到保护么？
以后农民的土地使用权将会继续受到保护么？农民在我国为经济发展注入了强大动力，在农村，最常见的就是农民的土地了，他们拥有的是土地的使用权，土地的所有权是归国家所有的。近年来，我国在土地方面不断的进行改革，很多农民都在担心以后农民的土地使用权将会继续受到保护么。接下来我们将为您详细的...

·房地产这样的大宗买卖，因金额较大，手续
房地产这样的大宗买卖，因金额较大，手续繁琐，比动产买卖交易时间要更长，由此也带来更大的风险。也正是因为这种担忧，使得动迁安置房的价格较为优惠，“较高的性价比”自然从另一方面来说又形成了较大的吸引力。我们知道购买一般商品房是存在一定风险的，那要是购买安置房有风险吗?请跟随我们一起在...

·近年来随着各地区的经济迅猛发展，环境污染问题也越来越严重，保
近年来随着各地区的经济迅猛发展，环境污染问题也越来越严重，保护环境，维持生态平衡也成为了我们每个公民应尽的责任和义务。而对于环境污染采取无过错的责任推定方式，即依法不问过错，承担损害赔偿等法律责任的特殊侵权责任。下面由我们细细给您讲一下关于环境污染过错责任推定的知识。 1、什么是...

·丹江口征地补偿标准是什么
丹江口征地补偿标准是什么丹江口近年来的发展势头不容小觑。在城市飞速发展过程中，各种现代化建设与日俱增。政府在进行城市规划的时候，为了更好的方便工程和美化市容，会向老百姓征收土地。征收土地过程中，您最关心的问题就是补偿问题。对于丹江口征地补偿标准是什么的问题，我们将为您做出介绍...

·农村宅基地遗产继承法是怎样规定的
房产继承需要过户费吗?需要，过户费主要包括房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费。具体如下：1、继承公证费。按照评估价的2%或受益额的2%收取，低不低于200元。2、评估费用，一般100万以下部分差额计费比率大约是千分之五， 100万-1000万是千分之2.5....

·商丘市睢阳区征地补偿标准是什么？
商丘市睢阳区征地补偿标准是什么？在社会进步的今天，许多城市要发展就要重修修建建筑物，这样才能带来更多的经济效益。修建建筑物肯定会用到土地，如果修建建筑物用到了公民的土地，国家是会进行补偿的。下面我们一起看看商丘市睢阳区征地补偿标准是什么？一、压煤村庄搬迁补偿 1、房屋搬...

·个人土地使用权转让协议模板
个人土地使用权转让协议模板个人土地使用权转让协议卖方（简称甲方）：买方（简称乙方）：根据《民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律法规之规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方转让给乙方土地使用权转让协议协商...

·亳州市征地补偿是多少呢
亳州市征地补偿是多少呢征地工作一个重要之一就是征地的补偿，亳州的朋友很关心亳州市征地补偿是多少，亳州根据当地的经济发展情况，以及土地的实际情况，制定了一个全面的征地补偿标准，补偿标准内容覆盖了所有类型的土地，这也为征地工作的开展提供了一些必要的支持，但是标准究竟如何，能够补偿...

·土地出让金的行政征收流程是怎样的？
住宅土地出让金的行政征收流程是怎样的?收缴住宅土地出让金不是行政征收，也就不存在征收流程的问题了。住房土地出让金缴纳的流程如下：1、土地出让金缴纳给国土资源部门。法律规定提出过具体要求，主要是必须足额缴纳，不得低于法定标准，详见《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土...

·湖北省十堰市郧县征地补偿标准
湖北省十堰市郧县征地补偿标准湖北省十堰市郧县土地共分为四类：一类区片区片范围：城关镇、柳坡镇、茶店镇、杨溪铺镇、谭家湾镇。补偿标准：耕地：38430元/亩；菜地：49959元/亩；果园：42273元/亩；茶园：42273元/亩；精养鱼池：46116元/亩；林地：26901元/...