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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
一、二手房预约合同的效力与证实合同的效力是否一致?是不一致的，预约合同的内容是将来订立一定合同的行为，因而在性质上它只能是诺成契约，合同换言之，预约合同仅须当事人意思表示一致即可成立，排除了要物契约的可能性。在理论上，预约合同与本合同(或称本约)的区别是十分明确的，因履行预约合同而成立的合同即为本合同。预约合同是一个独立的合同，无论正式合同是否订立，预约合同都成立并生效，都要按照《民法典》的规定，享受合同权利，履行合同义务，承担违约责任。二、预约合同的法律效力是怎样的?不同阶段签订的预约合同具有不同的法律效力。对于接洽初期签订的预约合同，双方尚需对部分或全部的实质性条款进行磋商，对于此类预约合同，双方承担的义务仅仅是：针对订立正式合同进一步磋商。如果由于协商不一致，最终没有按照预约合同的约定达成正式的协议，双方也不承担违约责任。但是，如一方有证据证明另一方拒绝磋商或怠于磋商，则拒绝磋商或怠于磋商一方应当承担违约责任。对于接洽成熟阶段签订的预约合同，双方已经对全部的实质性条款达成了共识，已无进一步磋商的必要，预约合同的目的只是拖延正式合同成立的时间。对于此类预约合同，双方承担的义务是：缔结正式合同。如果一方无正当理由拒绝订立合同，则须承担违约责任。三、违反预约合同应当承担哪些违约责任?预约合同作为一个独立的合同，应当适用《民法典》中关于违约责任的规定，根据第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于具有“磋商义务”的预约合同，如果一方拒绝磋商或怠于磋商，则守约方可以请求违约方继续履行。但由于“磋商义务”的预约合同并不以最终缔约为目标，所以，请求继续履行磋商义务的意义不大。因此，守约方可以要求赔偿损失。赔偿损失的范围为守约方实际发生的损失和费用。对于具有“缔约义务” 的预约合同，如果一方无正当理由拒绝缔约的，根据第五百八十条的规定，“缔结合同” 应当属于“不适于强制履行”的债务，况且，该做法违反了《民法典》当事人意思自治的原则，不应得到法律的支持。对此，守约方可以要求赔偿损失。赔偿损失的范围为守约方实际发生的损失和费用，以及缔结合同后能够得到的利益，但是不能超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。订立二手房的预约合同仅代表订立合同的双方目前就未来订立正式的二手房买卖合同达成一致，并不代笔者该笔二手房的买卖交易就已经达成，与附期限的合同有类似之处，都是约定在未来会发生的，但不同之处就在于，附期限的合同属于正式合同，而愉悦合同则不是。
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