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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
不管是进行什么的租赁，此时最好是能够恰当一份租赁合同，而要是租赁的是房屋的话，那么签订的当然就是房屋租赁合同。不过这个房屋租赁合同也有可能无效，那么一般什么情形下房屋租赁合同无效呢？本文将对这个问题做详细解答。
一、什么情形下房屋租赁合同无效
(一)根据我国合同法第52条的规定，合同无效的法定情形有以下几种：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
3、以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;
4、违反法律、行政法规的强制性规定。主张合同无效的一方需要举证证明合同签订的过程中存在上述几种情形之一，而本案中李某所依据的就是第五种情形。
(二)根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，以下房屋出租的租赁合同无效：
1、未取得建设工程规划许可证建设的房屋;
2、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
2、未经批准建设的临时建筑;
4、未按照批准内容建设的临时建筑;
5、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。
二、房屋租赁合同无效怎么办
按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。即承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
什么情形下房屋租赁合同无效？从我国《合同法》以及相关司法解释中的规定可以知道，共有八种情况可能导致所签订的房屋租赁合同无效。而要是房屋租赁合同被确认无效的话，就要做出相应的处理，如及时腾房、退还房租等等。
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