企业拆迁的补偿项目及计算方法

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  企业拆迁的补偿项目及计算方法

  　　根据上图企业拆迁的计算公式如下：

  　　1.自有产权企业拆迁选择货币补偿的，补偿金额计算公式为：

  　　补偿金额=土地区位补偿价+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;

  　　2.自有产权企业拆迁选择产权置换的，补偿金额的计算公式为：

  　　补偿金额=安置房与原房屋之间差价补偿+设备搬迁安装费+临时安置费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;

  　　3.承租房屋企业补偿金额计算公式为：

  　　补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;

  　　4.承租土地上自建房屋企业补偿金额计算公式为：

  　　补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。

  　　二、补偿如何计算

  　　上面通过表格的方式列举了企业拆迁中的补偿项目，下面通过一个案例更直观的来介绍一下企业拆迁的补偿如何计算。

  　　某企业自有土地使用权及房屋所有权厂房，土地面积1500平方米，厂房面积为864平米。根据公式：补偿金额=土地区位补偿价+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失，下面是该企业的各项补偿内容及计算方法：

  　　1.被征收房屋价值的补偿(即土地的区位补偿费+房屋重置成新费)：9504000元

  　　该企业实际使用的面积共计1500平方米，其中厂房的面积为864平米。附近厂房的价格平均为11000元，应得的补偿为864×11000元=9504000元。一般实践中房和地的钱都合并计算，通常运用市场比较法，即参照附近同等地块的房屋的价值要求补偿。没有厂房的部分在实践中往往也是可以争取的，因为一般企业进行实际经营除了厂房外的土地也是为生产经营提供了很大便利，甚至很多时候也是为生产经营所用。本计算公式中并未列举此项补偿。

  　　2.附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费：150000元

  　　企业的设备搬迁安装费用以及搬迁造成的设备损失费用根据实际情况是150000元。

  　　3.员工安置补偿费用：100000元

  　　按照劳动合同法的规定，跟员工解除劳动关系，给予经济补偿金，根据每个员工的工作年限及上一年度平均工资分别计算赔偿金额。实际情况是需要费用100000元。

  　　4.停产停业损失：1200000元

  　　按照规定营业面积每平方米补偿800元的标准计算(这部分要看企业的性质，营业情况等综合考虑)，该公司的营业面积为1500平方米，厂房等建筑面积864平米，其中闲置的土地作为停放车辆等用途也是作为经营使用的一部分。应当得到补偿为：800×1500=1200000。

  　　5.补助和奖励费用

  　　按照拆迁政策上的要求，提前搬迁的给予奖金200000元。

  　　6.其他无形资产

  　　因在拆迁地的经营多年，已经形成无形资产，如形成的固定的客户群，这些在拆迁后都受到了损失，所以应得到补偿。根据企业的盈利情况等因素综合考虑，要求补偿至少100000元。

  　　综上，该企业的各项补偿总计：11254000元。

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