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章浩律师
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沈培亮律师
章浩律师
一、房地产抵押合同生效日期有什么规定
不动产抵押合同是要式合同,双方在合同书上签字或盖章,即成立并生效。除非法律另有规定或者合同另有约定如附有条件或者期限。不动产抵押权的生效与抵押合同的生效的不同。根据《物权法》第9条、第15条及第23条规定,现行物权法是采债权形式主义的物权变动模式,不承认物权行为的独立存在,也不认为债权合意可以直接引致物权的变动,而是将物权变动归结为一个债权合意与一个公示方法的结合。
3、因此,不动产抵押权的设定就需要两个不可或缺的条件:一是当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同;二是作为法定公示方法的,在登记机关完成的不动产抵押权登记。登记不是抵押合同的成立要件,也不是抵押合同的生效要件,而是抵押权的生效要件。《物权法》第187条所规定,不动产抵押权自登记时设立。只有办理了不动产抵押登记,不动产抵押权才生效。
《担保法》根据我国的实际情况规定了抵押合同生效的两种方式。一种是抵押合同签订后，需要进行抵押物登记，抵押合同才能生效。另一种是可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。这两种生效方式根据抵押财产的不同，区分哪些需要登记，哪些不需要登记。
以企业以外的动产抵押的，可以自愿办理登记，抵押合同自签订之日起生效。以不动产和企业的设备及其他动产抵押的，按照担保法规定的部门登记。担保法之所以规定企业以外的动产抵押的，可以不登记，抵押合同自签订之日起生效，是为了方便个人以动产抵押，特别是农民，他们到登记部门登记有的路途很远，不方便，且要交纳登记费，加重了他们的负担。所以，担保法根据我国实际情况规定了两种生效方式。
注：1、同一效力等级，新法优于旧法，所以房屋抵押合同适用《物权法》;2、实践中，不少抵押人利用《担保法》这一规定，在与债权人签订抵押合同后而不办理抵押权登记，从而使债权人虽按照主合同的约定贷款给债务人后却无从获得抵押权担保。为此最高人民法院《担保法解释》第五十六条规定：法律规定等级生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押等级致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
房地产抵押合同的生效，是指房地产抵押合同发生法律上的效力，产生创设抵押权的法律效果。
二、房地产抵押合同的生效，要把握以下几点：
1、房地产抵押合同是从合同，房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。
2、房地产抵押合同是民事法律行为，它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定，是有效的民事法律行为。
3、房地产抵押合同，自办理抵押物登记之日起生效。但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的，一般不会使房地产抵押合同生效。但是，如果当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。也即可以认定房地产抵押合同有效，只是不能对抗第三人。
三、房地产抵押合同无效的，该如何处理?
房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的：
1、主合同无效导致房地产抵押合同无效;
2、因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括：(1)《民法通则》上的无效原因：当事人无民事行为能力;以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等;(2)《城市房地产抵押管理办法》中无效原因，如抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。
房地产抵押合同无效时，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。在房地产抵押是由第三人提供的时候，这种无效合同的处理，具体如下：
(1)主合同无效而致房地产抵押合同无效，抵押人无过错的，抵押人不承担民事责任。抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。
(2)主合同有效而房地产抵押合同无效，债权人无过错的，抵押人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。
总之，不动产抵押合同自抵押财产登记之日起生效。然而，事实上，只有房地产经营权被转让，房地产抵押合同一般不会生效。但是，如果当事人处理抵押登记手续而且由于登记部门不能申请抵押登记，则当债权人向债权人交付适当的证明时，出质人可以确定债权人优先购买财产。
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