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章浩律师
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章浩律师
法律规定的房屋互换如何交税
一、法律规定的房屋互换如何交税
房地产交换，从其性质和属性来说，仍是不同程度的房地产交易行为，因为它涉及到所有权或者使用权的变更，而且必须交纳有关交易税费。主要需要缴纳的税费有：
1.营业税：5.5%按评估价计(卖方)。
2.交易费：1%的成交价(买卖双方各付一半)。
3.契 税：3%的成交价[未交纳的由买方付(含单位购房)]。
4.个人所得税：有利润的按评估价的2%计[属企事业单位或卖价(指评估价)低于原购买价的免收]。
5.土地增值税：按评估价的0.7%计(该房地产居住超五年的免交，居住未满五年的个人要交纳，单位免交)。
6.测绘费：50m2 以下112元，100m2 以下160元，200m2 以下208元，200m2 以上每增加100 m2 收48元(买方)。
7.办证工本费：每证3元。
8.补交地价：1990年至1992年6月为94元/ m2，1989年12月之前为142元/ m2—800元/ m2(大概)。
9.土地管理费：8元/ m2(补交地价者免交)。
10.土地使用权转让登记费100元，房产登记费70元。
房产置换是需要缴税的，主要是契税、交易费、贴花、产权登记费都是需要交的。
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条第一款的规定：
1、土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
2、个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。
3、具体的征收办法请到产权交易市场的地税征收窗口咨询。
二、互换房屋是否属于房屋交易
房产互换以前在我国是以房屋使用权的交换开始的，当时人们主要是以生活方便、工作就近来达到互便互利的目的。到了今天，房地产互换不再是单纯的使用互换，房屋的使用权可以互换，其所有权也可以互换。房地产互换，从其性质和属性来说，仍是不同程度的房地产交易行为，因为它涉及到所有权或者使用权的变更，而且必须交纳有关交易税费。现实中有三类互换房屋，其关键点有：
1、使用权房屋之间的互换
关键在于产权人是否同意，如公房互换必须由国家经营出租单位同意办理。其次，超面积或明显收益一方，按自愿协商原则对另一方进行补偿。
2、房屋所有权与使用权之间的互换
关键在于分清所有权性质。房屋所有权变更一方按照正常买卖程序，到房地产管理单位办理交易过户手续，正常纳税，使用权不折抵价格。使用权需变更一方，到该房屋所有权人处申请变更，并需经该所有权人同意才能成交。
3、房屋所有权之间的交换
在这里关键是掌握交换价值对等与否。按照我国管理法规，交换产权房屋如经评估审定，价格相等则免交契税。如若交换产权房屋双方价值不等，根据国家有关契税条例，交换双方房屋价值差额，即价值高房屋价格减去价值低房屋价格，应该上交契税及其他有关税收。房地产互换不是简单的户权人或使用人名字的互换，只有掌握了有关法规，才利于互换双方的谈判，使双方能够真正按需各得其房。
对于房屋互换的交税方式，是按照房屋交易的收税标准计算的。只不过有些费用是可以房屋交换双方共同承担的，那么就不同于在购买房屋时只是由买方承担的，或者是卖方承担。房屋交换的时候，最终还是需要看交换双方协议的结果为准。
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