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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
一、以“协议”的形式征收红线范围外的农村房屋与土地合法吗? 征地红线是指有批准权限的人民政府根据土地利用总体规划，城乡规划，用地指标等要素确定地方人民政府用需征收土地的范围与界址。因此红线以外的土地是禁止征收的。 《行政诉讼法》第十二条已经明确将“土地房屋征收补偿协议”列入行政诉讼的范畴。因此，在司法上，签订“土地房屋征收补偿协议”属于政府部门的行政行为。行政法的基本原则是“法无授权不可为”，因此，协议征收农村房屋也必须有法律依据。另《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条规定，行政机关依据《土地管理法实施条例》第四十五条的规定申请法院执行其作出责令交出土地决定的，应当符合下列条件： (一)征地方案已经由有权机关予以批准; (二)显然协议征收红线外的房屋与土地是未经任何机关批准的。因此行政机关此时并没有征收房屋的法律依据，即使签订了协议，法院也不会接受土地管理部门申请执行。 我国的《土地管理法》是一部严格管制土地用途的法律。为实现国家对土地管制，对于土地的征收与利用，《土地管理法》制定了严格的程序与指标控制制度。 首先，在程序上，《土地管理法》第四十五条规定，对不同的征收土地标准与规模，规定了国务院与省、自治区以及直辖市人民政府两级审批权。其他任何机关无权批准征收土地。 其次，在用地控制上，《土地管理法》第二十四条规定了严格的用地计划指标以及用地规划要求。任何用地、征地必须符合年度土地利用计划，满足土地总体规划的要求。 《土地利用年度计划管理办法》第十三条进一步规定，“新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。批准使用的建设用地应当符合土地利用年度计划。凡不符合土地利用总体规划、国家区域政策、产业政策和供地政策的建设项目，不得安排土地利用年度计划指标。没有土地利用年度计划指标擅自批准用地的，按照违法批准用地追究法律责任。” 二、征地补偿协议包括什么内容? 征地补偿协议里比较重要必须明确的内容有： (1)补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。 (2)补偿款的支付时间及支付方式。 (3)如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。 (4)约定违约责任。一般来说，征地人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促征地的履行合同。 征收房屋需按照规定来进行征收什么部分的房屋，在没有相关批准的情况下，任何人不得对土地进行征收，如果被强制性征收，这是违法，可以向有关部门申诉，及时维护自己的利益。
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