一、破产不良资产买卖不破租赁可以采用吗?

滁州律师网 www.cz148.net

  一、破产不良资产买卖不破租赁可以采用吗?
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。
  
  二、买卖不破租赁成立条件有哪些?
  
  1、存在合法有效的租赁合同
  
  要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国民法典的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。
  
  2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
  
  租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。
  
  3、所有权发生变动是在租赁期间内
  
  “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
  
  综上所述，买卖不破租赁有一定的适用范围，通常是用于不动产。对于不良财产，一般情况下不适用买卖不破租赁原则，否则可能影响财产变现，影响买方的积极性，不利于破产清算。在不动产买卖过户的时候，之前存在租赁关系的，买卖后依然生效。
  
  

·企业破产法员工怎么补偿？
      企业破产法员工怎么补偿?公司破产，应按规定给予员工解除合同补偿金，标准为：工作满一年的给一个月补偿金(月平均工资)，如果做了十年，应该给十个月补偿金 。破产财产在优先清偿破产费用和公益债务后，首先是补偿员工应得收入。员工应得收入的支付顺序是，职工的工资和医疗、伤残补助、抚费用，应...

·企业申请破产不用还债吗？
      企业申请破产不用还债吗？一、企业申请破产不用还债吗 企业破产并不是不需要还债，企业破产后申请破产保护是对企业的资产进行管理，以便保护债权人的利益，企业破产后成立清算组，对债务进行偿还。 《企业破产法》第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿: ??...

·企业破产清算审计报告的要点有哪些？
      企业破产清算审计报告的要点有哪些？ 企业破产清算时，进行的破产清算审计相当重要，事关各相关利益人的重要利益，所以为了让您更好的了解企业破产清算审计，的我们特地的为您整理了有关于企业破产清算审计报告的要点，让您明白企业破产清算审计报告的要点有哪些? 企业破产清算审计报告的要点有...

·破产清算费用构成
      破产清算费用构成 一、企业破产清算的费用： 公司清算费用开支范围 (1)清算期间的职工生活费; (2)清算财产管理、变卖和分配所需费用; (3)清算期间公司设施和设备维护费用以及审计评估费用; (4)为债权人共同利益而支付的其他费用，包括债权人会议会务费、清算公司催收债务的差旅...

·公司破产后合同怎么处理？
      公司破产合同还生效吗?公司破产后合同还有效。根据《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。因此，当企业被宣告破产后，其未履行完毕的合同解除权是法律赋予破产企业的管...

·破产清算公司的债务人偿还顺序是什么?
      破产清算公司的债务人偿还顺序是什么 在我国，随着市场经济的发展以及现代公司制的改革，越来越多的公司成立，这不仅提供了就业机会，同时也促进了我国经济的繁荣。但是，公司的经营管理是有一定的难度的，如果管理不好，将很容易导致公司的破产。那么，若公司不慎破产，破产清算公司的债务人偿还顺序...

·注销民办非企业清算财产分配归谁
      注销民办非企业清算财产分配归谁 一、注销民办非企业清算财产分配归谁 归投资人所有。 剩余财产按有关法律、法规和《章程》规定处理。 民办非企业单位举办者对其投入的资产不再拥有财产权和处置权。 剩余财产的处理，应当接受业务主管单位、登记管理机关和其他有关机关的监督。 二、...

·破产清算组民事责任如何承担
      破产清算组民事责任如何承担 一、破产清算组民事责任如何承担 破产清算是指宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。所谓有关机关一般包括国有资产管理部门、政府主管部门...

·做申请破产有什么好处？
      做申请破产有什么好处？在现代社会中，企业申请破产是债务人在法院的主持下对企业财产重新整理。虽然申请破产使企业不复存在，但是在申请破产后无论是对债务人、债权人都有很多益处。现在就让我们为您总结一下，企业申请破产有什么好处。 一、企业申请破产对债务人的影响 ①债务人成为破产人。在我国...

·公司破产财务清算的内容有哪些
      公司破产财务清算的内容有哪些 一、破产财务清算的内容 公司一旦进入破产程序，财会人员就必须结合破产清算的内容、特点进行真实的会计核算。其重点应放在破产财产清理、估价、处理和分配等清算内容上。主要内容应包括： 1、接管破产企业移交的全部财产、账册及其他有关资料; 2、实施财产清查...

·驳回破产申请的裁定的具体情况有哪些
      驳回破产申请的裁定的具体情况有哪些在经济形势日益复杂的今天，很多企业会因为经营不善而申请破产。法院有时也会因为一些原因驳回破产申请的裁定，当事人会感到比较费解，可能会因此遇到各种各样的不便，那么破产申请裁定驳回到底是怎么回事，到底是什么情况会使自己的破产申请被驳回，我们为您解答。...