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章浩律师
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章浩律师
一、强制执行中的买卖不破租赁是否能够主张?
强制执行中的买卖不破租赁是能够主张的，根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁在先，抵押权人实现抵押财产时不应影响租赁关系的存续，根据“买卖不破租赁”原则，抵押财产的受让人应承担抵押物上的租赁负担，因此抵押财产的变现将会受限，不利于抵押权人的权益。
确定房屋租赁权和抵押权孰先孰后的裁判标准，应以承租人实际占有、使用租赁物为准
租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间，本案中，利群担保公司是在2005年4月开始营业，“实际占有、使用”该诉争房屋，可以推定租赁权设立的时间应为2005年4月利群集团淄博购物广场开业前。所以，承租人签订了房屋租赁合同后，应尽早的搬入;抵押权人在接受抵押财产设定抵押时，既方便又能保护自身权益的方法，是到抵押房屋了解下实际占有、使用的人是否是抵押人。
若抵押在先而租赁在后，因不动产的抵押登记是抵押权成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物时应该征得抵押权人的同意。对于执行程序中，租赁房屋需要被强制执行时，承租权应该让位抵押权人所享有的抵押权益，承租人的损失可以向出租人主张违约损害赔偿。
诉争房屋的买受人，可能因“买卖不破租赁”原则，而不能实际使用房屋。
买受人取得房屋嗯，所有权后，因转让房屋上有长期租赁关系存在，买受人虽享有房屋所有权却落得不能实际使用的尴尬处境。所以在购买房屋时，买受人应实地了解房屋是否已被租赁。
二、相关法律
《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《担保法》第四十八条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“承租人因租赁权设立先于抵押权在拍卖租赁物时可主张保持现状”的详细论述和分析。
现在社会如果借款那么需要设定一个抵押，最常见的就是利用房屋来进行抵押，而抵押权如果设立在租赁之后，那么抵押权的行使是千万不能够影响到租赁者的合法权益的，如果法院对房屋进行强制执行的话，那么其中可以利用这个买卖不够租赁规则来进行抵抗。
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