一、房屋买卖不破租赁的例外有哪些?

滁州律师网 www.cz148.net

  一、房屋买卖不破租赁的例外有哪些?
  
  房屋买卖不破租赁的例外的情形如下，
  
  1、动产租赁的限制适用
  
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
  
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
  
  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  二、破产财产处理过程中的限制适用
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  在我们国家房屋的用途是比较多的，可以进行居住，这是最基本的用途，当然除了这种还可以用来抵押，从而获取银行的贷款的，并且这两种用途是可以同时存在的，而对于租赁者来说，在租赁关系合法有效成立之时可以对抗抵押权人。
  
  

·灵璧农村房屋拆迁补偿标准是什么？
      灵璧农村房屋拆迁补偿标准是什么？ 一、拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。 (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居...

·房产财产公证指的是什么？
      房产财产公证指的是什么？ 买房购房都是现代人为之奋斗的目标。一个人如果是在有房的情况下，生活会比较宽松，对于生活质量也是会比同龄没房的人生活压力要小得多。很多时候房子都是父母为了给予子女更好的生活，便为子女购买房子。有些父母本身也会有房子，为了子女结婚也会讲自己的房子赠予给子女...

·租赁房子注意哪些1
      租赁房子注意哪些1，要确定租给你房子的是不是房东本人，一定要拿一张房东的身份证复印件，有的时候可能会碰上二房东甚至是三房东，这样出现问题的可能性就比较大。2，要注意房子的安全问题，不能只图便宜。3，在签合同的时候要看清合同，明确维修责任，以免之后发生纠纷。4，租房子的押金在什么时...

·一、房屋买卖合同解除退还利息怎么计算的？
      一、房屋买卖合同解除退还利息怎么计算的？ 一般应当按中国人民银行同期贷款利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定的很明确，逾期付款和逾期交房的，均按中国人民银行规定的贷款利率计算。一部法律不可能适用两种计算标准的。因此，法院在处...

·大家都明白了一件事情时房产证上的姓名是谁的那么谁就拥有这套房
      您都明白了一件事情时房产证上的姓名是谁的那么谁就拥有这套房子，因此在许多人结婚之后，他们都会选择另外一方的名字加在房产证上，那么根据我国法律的规定房产加女方名字费用是怎样？那么，接下来我们将为您详细的介绍一下相关的知识。 一、根据我国法律的规定房产加女方名字费用是怎样？ 办理夫妻...

·哪些情况下的商品房不能购买 如今市面上最多的还是商品房，而
      哪些情况下的商品房不能购买 如今市面上最多的还是商品房，而相比不同类型的房产，其实商品房的风险是比较小的，因此选择购买商品房的人也比较多。但也要注意，在商品房买卖中其实也有一部分是不可以购买的。那法律中规定哪些情况下的商品房不能购买呢?下面就让我们来为你解答疑惑吧。 一、哪些...

·购买商品房的基本程序是怎样的
      买房是很多人都会经历的事情。很多人辛苦奋斗都是为了能够买上一套房子。也有不少女孩在遴选佳婿时也会看男方是否有房子。那么，人们如果决定购买商品房，购买商品房的基本程序是怎样的呢?现实生活中有不少商品房买卖骗局，那么人们在购房时如何防止遭遇骗局?对此，本文将详细为您进行介绍。 一、购...

·夫妻婚后买房写一个人名算共同财产吗？
      一些夫妻会在结婚后买房，在拿到商品房后，按照规定应当办一个房产证，上面会写清产权人的姓名。很多时候，在房产证上面，会只写夫妻一方的名字。而夫妻一旦今后离婚，需要对共同财产进行划分。那么，婚后买房写一个人名算共同财产吗?下面我们根据有关知识给您讲一讲。一、婚后买房写一个人名算共同财...

·抵押预售商品房是否有效
      抵押预售商品房是否有效 一、抵押预售商品房是否有效 (一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押 商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时，如果预售方已经通过签订...

·一般而言，由于买受人可以现场勘查，现房销售的商品房面积误差的
      一般而言，由于买受人可以现场勘查，现房销售的商品房面积误差的问题比较少，但是期房建成后的实测面积与合同约定的面积经常发生误差问题，很多时候面积误差还比较大，这严重影响买受人的合法权益。那么对于买受人而言，该如何解决房屋面积误差大的问题呢？以下是具体介绍。 一、如何解决房屋面积误...

·买了抵押房存在哪些风险
      大多数的开发商在修建房屋的时候都会选择将自己的房屋抵押给银行然后进行贷款，现在很多开发商将抵押房进行出售的案例层出不穷，那么抵押房在我国到底能不能进行买卖呢？买了抵押房存在哪些风险呢？请阅读下面文章进行相关了解。 一、已抵押房屋能否买卖? (一)我国有关抵押房转让的相关规定...