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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
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?二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。而近年来，关于二手房买卖的纠纷频频发生。那么，在实践中，究竟哪些二手房不可以买卖呢？本文马上为您做详细解答。??
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1、未办出房地产证的预售商品房
房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。
2、抵押状态的房地产
房地产处于抵押状态时房地产管理部门不受理房地产转移登记等相关业务，需注销抵押后方能办理。但是这并不等于说房地产在抵押状态下便不可以签订二手房买卖合同。
3、查封状态的房地产
因物业被查封无法交易，卖方仍应承担违约责任。
4、集资房
集资房一般是单位房，大多是国有企业早些年划拨的土地，可以办到房产证，绿皮的。现在有些也可以转红皮的，但需要补交地价，使该房从无偿划拨转换为有偿使用。如为安居房的，需取得房改部门上市批复并办理安居房换证后方可进入市场;如为安居房外的其他非商品房需补地价后方能换证进入市场。
5、军产房
军产房，是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。这类房产土地是划拔的军事用地，个人只是拥有房产的使用权。
6、农民房
由于农民房皆为建立在集体土地上，是不允许上市交易的。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地集体组织内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地的集体经济组织或者个体经营者。即村里建的农民房只能出售给本村村民，否则买卖合同无效。
7、经济适用房
购买经济适用房满5年者，买受人可转让产权，条件是需按照届时同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，买受人向政府交纳土地收益等价款后可取得完全产权。然后方可上市交易。
8、带租约的房产
交易的房地产如果带租约，是可以买卖的，但是带租约的房产买卖应该特别注意两个问题。(1)优先购买权问题。由于在同等条件下，二手房的承租人享有优先购买权。故出卖人应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限在深圳一般为一个月。因此，在房地产过户前，卖方应该取得承租人放弃优先购买权的书面声明，或者提前一月已通知承租人出售的书面证明，以避免买卖合同可能被宣告无效的风险。(2)买卖不破租赁问题。即如果房地产过户后，买方仍应履行原租赁合同，同时卖方应配合买方签订租赁主体变更合同。
9、带户口的房产
户口问题在二手房买卖中容易被人所忽视。经常会发现买卖双方交易完毕后，即房屋过户到了买方名下，卖方也收到了全部楼款。但不久后，买方办理落户后却发现卖方户口尚未迁出，导致买方户口无法迁入。实践中一般认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。
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近年来，二手房交易市场是比较火热的，但这并不代表任何一个二手房都可以进行自由的买卖。例如上述这些二手房，在进行买卖的时候就会受到一定的限制，属于法律规定不可以买卖的。当然要是个人私下买卖了这些房屋的话，所需要承担的风险就会比较大。因此，要是你想要购买一套二手房的话，一定要先了解清楚哪些二手房不可以买卖。
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