房屋的所有权、使用权及他项权利

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 一、 房屋的所有权
　　 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置 权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

  

　　 取得房屋所有权的方式有很多，现本报归纳如下：

  

　　1、依法新建的房屋；
　　2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；
　　3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；
　　4、继承或受遗赠的房屋。 上述前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据 法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

  

　　 二、 房屋的使用权
　　 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

  

　　 三、 房屋的他项权利
　　1、 典权 所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。

  

　　房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是 3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以以典权作为抵押权的标的物。

  

　　2、 抵押权 抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

  

　　3、 租赁权 租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。 房屋的他项权利种类很多，这里只介绍以上3种最常见的。

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     登记程序如下：
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1、土地使用年限不同:商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年。
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3.主要区别是使用性质不同，商住可以申请营业...

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①利用集体所有土地开发的项目。
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