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章浩律师
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章浩律师
国有土地出让划拨 一、什么是国有土地出让划拨
国有划拨土地，土地性质分为农村集体土地和国有土地，国有土地又分为国有划拨跟国有出让两种，国有划拨是国家无偿划拨给单位或个人使用的土地。
二、国有土地出让划拨的相关规定
第一条 为加强对划拨国有土地使用权(以下简称划拨土地使用权)的管理，合理配置土地资源，优化国有土地资产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市辖区内划拨土地使用权的转让、出租、抵押等行为，适用本办法。
第三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的没有使用期限限制，法律、行政法规另有规定的除外。
第四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：一国家机关用地和军事用地;二城市基础设施用地和公益事业用地;三国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;四法律、行政法规规定的其他用地。
第五条 市、县人民政府土地主管部门依法对划拨土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。
第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地主管部门批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：一土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;二领有国有土地使用证;三具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;四依照本办法规定签订土地使用权出让合同，向市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
三、基本估价方法
对于划拨用地的估价，我们同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法。其基本计算公式是：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格- 土地使用权出让金，或者：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
在进行国有土地出让划拨时，一定要遵守国家做出的相关规定，合理的配置土地资源，优化国有土地资源，相关的土地主管部门同时要做好管理和监督检查。对于要出让的国有土地资源，我们可以采取一些基本估价方法来进行土地取得费等等的估价。
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