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章浩律师
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沈培亮律师
章浩律师
在买卖二手房屋时，如果有一方违约，也会面临承担二手房屋买卖合同违约责任的问题。其实，二手房买卖合同也应当符合我国合同法的相关规定，如果违约，也需要承担违约责任。那么，买卖二手房发生违约了怎么办呢?下面，我们就和您聊一聊违约责任承担的几种形式。
二手房屋买卖合同违约责任
(一)继续履行
继续履行主要适用于拒绝履行和迟延履行的情形。
(1)金钱债务无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。
(2)对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：
①法律上或者事实上不能履行(履行不能)，如买卖房屋的合同房屋灭失的。
②强制履行费用过高。
③债务的标的不适用强制履行，如提供劳务的合同。
④没有在合理期限内提出实际履行的要求
需要注意的是在二手房买卖中，如果是一房二卖的情况，如果善意第三人已经取得房产并进行了产权登记，合同是无法继续履行的。
(二)违约金责任
1、概念
违约金是依据合同约定当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。(须在合同中预先约定)
2、违约金的调整
(1)约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;
(2)约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
(三)定金责任
合同法第115条规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
(四)违约金、定金的适用关系
定金和违约金不能并用，当事人只能选择其一而适用。
注意：如果约定的违约金或定金是针对的迟延履行情形，违约方迟延履行，非违约方要求违约方承担违约金责任或定金责任后，还可以要求违约方实际履行。
承担二手房屋买卖合同违约责任，可以要求继续履行合同，但是一房二卖善意第三人已实际取得房产并进行了产权登记的，一般是无法继续履行合同的。除了继续履行，还可以要求支付违约金或定金。具体数额应当按照合同约定确定。需要注意的是，定金和违约金不能同时要求。
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