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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
案情简介：吴某与陆某系母子关系。陆某在上海建有私房一栋。陆某在外打工期间，吴某为其照看子女和看管财产。因陆某在信用社的建房贷款逾期，信用社催促偿还，吴某为归还陆某的贷款，以陆某的名义与汪某签订售房协议书及其补充协议书，约定：陆某将私房中两间出售给汪某，售房价 60000 元;陆某负责办理产权和土地使用权转移手续，并承担所产生的一切费用。吴某以陆某之名在协议上签字，汪某也在协议上签字，在场人龚某、胡某、李某在协议上签字见证。吴某收到房价款后出具了收条，并加盖由其托人雕刻的陆某的私章，随后，汪某办理入住手续。为办产权过户手续，吴某请别人代写了一份陆某及其妻子授权其卖房的委托书，并署上陆某及其妻子的名字，委托书的时间根据吴某的要求写售房协议之前。汪某为办房产过户的相关手续，支付了契税和过户费计 2335 元。由于陆某未办理房屋土地使用权转让手续给汪某，也未给付汪某已经垫付的办理房屋产权的费用，汪某遂提起诉讼，请求判令陆某给付其已垫付的费用并由陆某办理房屋土地使用权转让手续。陆某辩称卖房委托书系伪造，其母卖房是受胁迫，房屋买卖合同无效。
法院判决：法院认为，陆某之母吴某在陆某夫妇外出打工，信用社催促陆某偿还建房逾期贷款的情况下，为陆某利益，有乡邻多人在场，以陆某之名与汪某反复磋商签订售房协议，并无陆某所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。汪某购买该房自住，属善意购买。陆某虽在外打工，但与其母吴某时有联系，对吴某处理其房产，陆某知道或者应当知道而未有异议，因此，陆某之母吴某的行为已经符合《民法典》第一百七十二条关于表见代理的规定，其与汪某签订的售房协议合法有效。汪某已按约履行了付款义务，而陆某则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪某，应当承担给付汪某办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决： 1 .汪某与陆某的房屋买卖合同有效; 2 .由被告陆某办理该房的土地转让手续给原告汪某，在判决生效后一个月内办清; 3 .由被告陆某给付原告汪某垫付的契税、过户费，限于判决生效后一个月内付清。
范律师点评：表见代理的法律依据是《民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理，但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理，目的是为了维护交易秩序，保护交易相对人的合法利益： 1 、代理人无代理权; 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由; 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征; 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中，由于吴某花与房主陆某军是母子关系，签订合同时有邻居见证，吴某花出具了陆某军办理产权过户的相关手续，促使购买人汪某道全有理由相信吴春华经陆某军合法授权，其已经尽必要的审查义务，主观上不存在过失，且支付了合理对价有偿购买，因此，可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。
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