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章浩律师
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章浩律师
在司法实践中，很多买房人在商品房买卖合同订立以后，才发现开发商没有《商品房预售许可证》。这其实就算是开发商的欺骗了，然而对于开发商无证欺骗的情况，购房者该如何处理才能更好维护自身利益呢?下面我们为您做一个小小的解答。
一、怎么处理开发商无证欺骗
在商品房买卖合同订立以后，买受人发现开发商没有《商品房预售许可证》的，或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以选择下列两种处理方式：
1、起诉申请认定该合同无效，并可以请求双倍返还已付购房款。
如果选择认定合同无效的，在实务中对购买人来说，还是有一定风险的，风险就在：在查询后到起诉前，开发商取得了商品房预售许可证明，该诉讼请求可能就不会得到支持。因为按照该解释第二条的规定，可以认定为有效。
2、申请撤销该合同，并可以请求双倍返还已付购房款。
按照《民法通则》及《合同法》对撤销民事行为的规定，买受人在订立合同时只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;”显然属于欺诈行为。故买受人可以以此要求撤销该合同。同时要求双倍返还已付购房款。
3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，如何认定?
根据《城市商品房预售管理办法》第九条规定：开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。开发商没有按照该规定“向买受人出示”和没有在“售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号”，均应当认定为“故意隐瞒”行为。
4、选择“解除合同”，并可以请求双倍返还。
如果开发商既有‘故意隐瞒’或‘提供假证’，又根本就不能取得《商品房预售许可证明》的，而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话，购买人还可以选择“解除合同”，并可以请求双倍返还。如果选择解除合同的话，要特别慎重，因为合同的法定解除条件是有严格规定的。
二、针对开发商无证欺骗，什么情况可以解除合同?
(一)根据《合同法》当事人可以解除合同的情形，如下：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
(二)两种情形可以适用解除合同，如下：
1、因为未取得《商品房预售许可证》，买受人可以催告开发商在合理期限内履行，如果在合理期限内仍未履行的;
2、未取得《商品房预售许可证》，而导致不能实现合同目的。以上两种情况，买受人可以要求解除合同，同时要求返还购房款和不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
通过上面介绍，如果您在购买商品房时，千万要查清楚开发商销售商品房是否已经具备齐全的证件，如果不具备，千万不要买这类房子。因为这类房子是很容易产生纠纷的。由于开发商却经常违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房者签订买卖合同，这严重损害购房者的合法权益。
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