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章浩律师
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章浩律师
拆迁房是私有住房，其所有权是在结婚登记之后取得的，被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的，此种拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。被拆迁房是夫妻一方父母的私有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。<{{tjlytel}}>
1、拆迁安置房主要是指按照国家法律法规及有关房屋拆迁政策由拆迁人以产权置换或房屋补偿的方式为被拆迁人原地回迁或易地安置的房屋。由于拆迁安置房取得方式的多样化，房屋权属状态也是多样化，具体需要区分不同情况处理：（一）、以产权置换的方式取得的种类：被拆迁房是私有住房，其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的，此种拆迁安置房应认定为一方个人财产，而不能作为夫妻共同财产分割。被拆迁房是私有住房，其所有权是在结婚登记之后取得的，被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的，此种拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。被拆迁房是夫妻一方父母的私有住房，婚后该房拆迁，<{{tjlytel}}>安置房产权登记在夫妻一方名下，被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。原被拆迁私有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，离婚时应当依法分割。<{{tjlytel}}>被拆迁房是夫妻一方父母承租的公有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产；拆迁时承租人购买的原公有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。
（二）、以房屋补偿的方式取得的夫妻一方婚前承租的公有住房，是在拆迁其父母原承租的房屋时与其他家庭成员以房屋补偿方式共同安置的拆迁房。夫妻一方承租人身份是因为其单位能够支付该拆迁安置房供暖费等原因，父母才将承租人写成了该子女的名字，婚后按房改房政策用父母的工龄、以夫妻共同财产出资购买为产权房的，<{{tjlytel}}>产权登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产还是家庭共有财产？此种仍应认定为夫妻共同财产，只是在财产分割时，应酌情考虑该房产来源、共同安置的其他家庭成员享有的居住权利及享用父母工龄内涵的福利性、优惠性价值等等因素。
2、离婚时的财产分割是对夫妻共同财产的分割，而不是家庭共同财产的分割。拆迁安置补偿协议往往涉及家庭中众多人员的利益，所有安置对象都对拆迁安置房或补偿款享有权益，而不单单是夫妻双方。<{{tjlytel}}>而离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方，不可能追加其他人员作为案件的当事人。因此法院在处理离婚案件时，不能一并处理涉及他人利益的财产，往往会要求当事人在离婚后另行起诉。实践中，只有在夫妻离婚之诉被法院判决离婚之后，家庭共有关系不存在了，一方才有充分的理由提起分家析产之诉，法院也才会受理案件。
3、第一，离婚当事人对拆迁安置房的权属容易发争议。折迁安置房不仅受法律、法规的调整，还受到当地政府相关政策的约束，具有较强的政策性，有的拆迁安置房存在补差价或按居住人口、拆迁奖励、补助等因素进行安置情形，导致双方当事人对拆迁安置房属于夫妻共同财产还是个人财产引发争议。第二，离婚当事人对拆迁安置房的价值难以达成协议。<{{tjlytel}}>拆迁安置房因享有一定的政策优惠，与商品房相比置换时价格相对来说较低。离婚案件中，当事人即使对房屋权属没有争议，但谈到房屋的价值时却各执一词，特别是国有土地上的拆迁安置房与集体土地上的拆迁安置房的价值当事人难以达成协议，成为分割财产的一个难点。
4、法院处理夫妻财产中涉及拆迁安置房屋的分割时，不能仅通过拆迁安置房的产权登记或是拆迁安置协议等表面证据审查审查房屋的权属，而应就拆迁房的来源，夫妻一方或双方是否为拆迁安置对象，夫妻一方是否因另一方而享受了额外的拆迁利益等方面综合考虑，具体而言：
1）夫妻一方婚前财产，婚后被拆迁，分得拆迁安置房的情况。
婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋没有过任何添附行为，拆迁时也没有补偿过任何差价，且登记在一方名下，此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化，该拆迁安置房应该是个人财产。如登记在双方名下，该拆迁安置房应认定为夫妻共同财产还是个人财产？实务中有人主张根据《物权法》规定该拆迁安置房应属夫妻共同财产，没有明确产权份额的，应平均分割。该观点虽然符合《物权法》的规定，实现了形式上的公正，但这种简单处理会导致实质上的不公平。<{{tjlytel}}>依据《婚姻法》第十八条及《婚姻法》司法解释三第五条之规定，该拆迁安置房如果未登记或登记在一方名下，应是个人财产，一经登记在双方名下则为夫妻共同财产，对原产权人来说是不公平的。根据现行产权登记制度，当事人办理房产证需夫妻双方到场，并提供结婚证，单身者则提供单身证明，<{{tjlytel}}>可见登记在双方名下并非原产权人的真实意思表示，这种“被登记”房产的情形在我所在城市屡见不鲜。我认为虽然该拆迁安置房依《物权法》应当认定为夫妻共同财产，但在处理这种拆迁安置房时，不能只考虑物权的公示原则，还应考虑民法的公平、公正原则以及产权登记时当事人的真实意思、拆迁安置房的来源等因素，对被拆迁安置房的原产权人予以适当多分。
如婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附，<{{tjlytel}}>此拆迁安置房是夫妻共同财产还是个人财产？我认为，扩建或添附的部分属于夫妻共同财产，在具体确定房屋的归属时，应着重考虑所有权份额较多的一方。
一方婚前财产，婚后被拆迁，取得拆迁安置房存在补差价的，此种情况我认为应考虑所补差价的来源，如补的差价是原拆迁产权人用个人婚前财产出资或用拆迁人补偿给特定原产权人的附属物、装饰、装潢，树木等补偿款予以冲抵，则应认定该拆迁安置房仍然属于一方的个人财产；如果差价是用婚后夫妻共同财产结清的，这就需要分析被拆迁房的价值和所补的差价在拆迁安置房中各自所占的比例，<{{tjlytel}}>所补差价的比例部分就是夫妻共有财产。
实务中还有一种情况是婚后夫妻双方共同出资对一方的拆迁安置房进行装潢的情形，此种安置房应认定为夫妻共同财产还是个人财产？我认为装潢是拆迁安置房取得之后对房屋的一种修饰，装潢款与房屋产权的取得没有任何关联性，这种情形并不能改变拆迁安置房为原被拆迁房屋所有人一方个人财产的性质。但是对于该部分出资，离婚时应从公平角度出发，<{{tjlytel}}>由产权登记一方对另一方进行补偿。
（二）夫妻一方婚前承租，婚后共同出资购买的房屋被拆迁，拆迁安置房登记在夫妻一方名下的情况。
婚姻存续期间两人共同出资购买一方婚前承租房，因政府拆迁以产权调换方式取得安置房，因登记在一方名下，产权人主张应属一方个人财产，我该种情形下产权并无争议，根据《婚姻法》解释二第十九之规定：由一方婚前承租，<{{tjlytel}}>婚后用共同财产购买原房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。从该条款可以确认夫妻一方的承租房经过双方共同出资购买后已成为夫妻共同财产，以产权调换方式取得安置房，即使登记在一人名下仍属夫妻存续期间的共同所得，因此该拆迁房屋的取得无论从财产的形成，还是取得时间上，均应认定为夫妻共同财产。
（三）一方父母的拆迁安置房在夫妻双方婚姻存续期间登记在一方或双方名下的情况。
为避免产权过户带来不必要的麻烦，在政策许可的情况下，许多父母直接将自己的拆迁安置房屋登记在其子女或子女夫妻双方的名下。根据2011年8月13日施行的《婚姻法》司法解释三第七条：<{{tjlytel}}>婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果该拆迁安置登记在自己子女一方名下当属夫妻一方个人财产，如果登记在双方名下属于夫妻共同财产。实践中碰到父母为子女婚姻的长久考虑，附条件地将拆迁安置房登记在子女夫妻双方名下，我认为，该附条件只要不违反法律、法规强制性规定，<{{tjlytel}}>不违背公序良俗，离婚时可依协议的约定进行分割。
5、拆迁补偿中，有两种补偿方式：货币补偿或者产权安置，无论是被拆迁人获得的拆迁安置款还是安置房都是被拆迁房屋上存在的利益的转化行使。这种利益可能和房屋本身有关，也有可能是安置居住权有关。<{{tjlytel}}>
1）如果房屋属于私房的，即产权房，房屋的所有权人才是被安置对象，居住权人并不是被拆迁人。
这个时候离婚案件的当事人就需要分析一下了，该房屋是否属于婚后取得的夫妻共同财产，如果仅仅是一方婚前财产或者是一方父母的财产，<{{tjlytel}}>那动迁后仍不属于夫妻共同财产。
2）如果动迁的是公房的，如果公房虽然是一方婚前承租的，但是因为结婚，配偶实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有住房但是居住困难的，也属于安置对象。
如果当事人以本标准判断困难的，可以查看动迁协议，<{{tjlytel}}>即动迁协议上是否有自己的名字，或者房屋配置单上的配置方案是什么。
如果能够确定自己在动迁安置中享有权利，那么可以等到动迁安置后提起离婚诉讼，如果根本就不能获得补偿的，<{{tjlytel}}>当事人还是早日起诉比较好，离婚诉讼之路很漫长，早点起诉有利于案件的早日审理结束。
在对拆迁补偿款进行分割时，还是要按照一般离婚财产的分割原则进行，即要先搞清楚被拆迁的房屋是属于夫妻共同财产还是属于夫妻一方财产，然后才根据这个对拆迁补偿款做出分割。
6、案例：2010年10月，某甲起诉某乙要求离婚，并要求分割XX号房屋相关利益，法院查明：某甲曾于2008年诉至法院要求与某乙离婚，后被法院驳回其诉讼请求;某甲、某乙分居两年后再次提起离婚诉讼，<{{tjlytel}}>法院判决准予离婚，但因XX号房屋拆迁后涉及第三人利益，所以财产不予分割。
2011年10月，某乙将某甲、张A、张B作为被告诉至法院，要求分割XX号房屋相关拆迁利益，<{{tjlytel}}>法院判决：CCC号房屋使用权归某乙所有，某乙给付某甲补偿款4万元;某甲、张B、张A给付某乙补偿款25万元。<{{tjlytel}}>后某甲、张A、张B不服提起上诉，最终调解结案，CCC号房屋由刘钢使用，AAA号房屋现由张B、任芳使用，BBB号房屋现由某甲、张A、柴启使用。
2013年7月11日，刘甲、刘乙提起本案诉讼。在审理中，刘甲、刘乙表示放弃XX号房屋拆迁补偿款项扣除CCC号房屋房款8万元及刘甲低保补助后剩余款项。各方同意在本案中对除某乙、某甲外，XXX号房屋其他应安置人口的利益一并进行处理。
一审法院做出判决后，被告不服，上诉至二审法院。
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