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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
1、 居住权是非所有权人依法律规定或合同约定，对他人所有房屋的全部或部分享有的占有、使用、居住的权利。居住权作为物权的一种，具有长期性、人身依附性等特点，其主要行使权利的方式即占有和使用。对承租公房一般个人只有承租权而没有所有权，公房使用者对公有住房依法享有占有、使用的权利，体现的是政府对公有住房全体居住人的社会保障和福利性。公有住房承租人代表其他家庭成员共同承租该房屋的，其与其他家庭成员依法享有同样的占有和使用该房屋的权利，即承租人与其他家庭成员对公有房屋的居住权系平等的。在此情况下，其他家庭成员在承租的公有房屋中居住的行为属于合法占有、使用行为，不构成侵权。承租人无权要求其他家庭成员搬离公有房屋。
2、承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。“出资、共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础，即使房屋产权证上未明确记载其他家庭成员为共同共有人，其他家庭成员基于前述因素也具有居住权。
3、我国现行法律没有确认居住权或与之相似的物权性权利，而是以所有权以及租赁、借用等来调整非所有人对他人房屋的利用关系。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的司法解释(一)》第27条规定：“一方生活困难是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚 时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所权。”这一司法解释首次在我国确认了居住权这一他物权形式，但其仅适用于离婚案件。人民法院在审理离婚案件之外涉及居住权的纠纷时，由于法无明文，处理结果多有不同。
4、家庭共用房屋办理在一人名下，其他成员也享有居住权，家庭内部未对居住权作出约定，对房屋的居住使用权发生争议后，不能简单以房屋登记为依据判决房屋居住权的归属，而应当由家庭内部根据实际情况确定如何居住，故持有房屋产权证的家庭成员起诉要求其他家庭成员返还房屋的诉讼，不属于人民法院直接受理案件的范围。
5、案例一：陈X治与黄X娇系婆媳关系。讼争房屋为厦门市文屏路（文屏山庄）129号703室，系公有住房。1997年11月，厦门市塔厝社45号公有住房被拆迁，陈X治作为被拆迁人与拆迁人签订了《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，协议约定：按陈X治原租赁房屋的建筑面积就近上靠标准户型，并根据人口结构原因等实际情况再上调二档，安置两房一厅公有住房两套。嗣后，被拆迁公房原承租人陈X治及其丈夫、儿子郭永斌、儿媳黄X娇、女儿、女婿被安置于厦门市文屏路（文屏山庄）129号703室和704室。1999年，黄X娇与丈夫郭永斌入住讼争房屋。此后，黄X娇于2001年8月取得了厦门市常住户口，并迁入该公房内。2004年11月，郭永斌死亡。2010年10月，陈X治与黄X娇因发生争议，黄X娇更换门锁，并独占使用讼争房屋。
陈X治以其作为承租人不同意黄X娇继续占有、使用讼争房屋，黄X娇非讼争公房承租人为由，提起诉讼，请求判令黄X娇搬离讼争房屋，自起诉之日起至实际搬离之日每月支付占用房屋补偿费八百元。
诉讼中，陈X治为了证明其系讼争房屋的承租人且一直支付该房屋租金，向法院提交了住房租赁合同、收款凭证、房租发票、房屋拆迁安置协议书等证据。
一审法院认定：陈X治系讼争房屋的唯一承租人，黄X娇并非讼争房屋的承租人，因该公房一直由陈X治支付租金，在陈X治不同意黄X娇继续使用该公房的情况下，黄X娇理应搬出讼争房屋，将房屋返还给陈X治，并赔偿因其占用而影响陈X治对该房屋使用的损失。
一审法院判决：黄X娇搬离讼争公房并将房屋返还于陈X治；黄X娇按每月135元的标准一次性支付陈X治自起诉之日起至实际搬离之日的占用房屋使用补偿费；驳回陈X治的其他诉讼请求。
黄X娇不服一审判决，提起上诉称：讼争房屋系公有住房，应充分考虑公房租赁的特性，即政府对公房全体居住人员的社会保障和福利性，因此，陈X治无权剥夺其作为公房共同居住人的合法居住权。且因居住人均不享有公房的所有权，陈X治并非讼争房屋的“权利人”或“占有人”，所以不享有返还原物及排除妨害等权利。其作为该公房的合法使用人，应与其他居住人共同享有对讼争房屋的居住权和使用权，陈X治无权要求其搬离。根据《<厦门市城市房屋拆迁管理规定>若干应用问题解释》的规定，其户口在讼争公房内，且实际居住两年以上，属于该公房的合法使用人，其有权继续占有、使用该公房，无须搬离或向陈X治支付补偿费。而且，讼争房屋的租金、水电费也并非全部由陈X治支付，其因家庭成员关系而未保留付款凭证，但是，这不能作为陈X治否定其对讼争公房享有合法居住权的依据。基于上述理由，请求法院依法撤销一审判决第一项、第二项，驳回陈X治的诉讼请求。
陈X治辩称：黄X娇的上诉理由没有事实根据，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审法院判决：撤销一审法院判决；黄X娇一次性支付陈X治房屋租金（自2011年4月6日计至本判决生效之日，按每月135.03元计算；此后每月按实际应缴纳数额支付）；驳回黄X娇的其他上诉请求；驳回陈X治的其他诉讼请求。
案例二：原告马某某诉称：原告系被告继父，2005年5月，原告修建了一幢三层楼房屋，并办理了房产手续。2007年，被告结婚，原告将上述房屋的第三层借给被告暂时作为新房使用。2008年，被告开美容院，又借了第一层使用。被告有了自己的房子也不归还所借房屋。当地地震后，原告居住的房屋属于危房，需拆除重建。原告没有居住地点，被告又不归还房屋，原告与被告的母亲只得租房居住。原告多次要求被告返还房屋，被告均拒绝归还。请求判令被告立即返还长期占有原告位于县城新区房屋的第一层和第三层。
法院经审理查明：1988年，原告马某某与被告李某某的母亲赛某某再婚，当时被告李某某未满10周岁。2005年，原告马某某在县城取得120平方米的土地使用权，即动工修建了三层砖混结构房屋，并于2007年3月14日办理登记了《房屋所有权证》。房屋建成后，被告李某某将第三层房屋作为新房结婚使用至今。随后，原告马某某的另一儿子马某又将第二层房屋作为新房结婚使用。此后，被告李某某又将第一层用于开办美容院至今。另查明，原告马某某与其妻赛某某在两个儿子结婚后便迁居于位于县城老城区的老房屋内，2014年，因当地发生地震，老房屋成为危房，2015年4月，xx县政府责令原告马某某拆除老房屋，原告与妻子无其他居所，故起诉被告李某某，请求判令李某某返还被李占用的房屋第一层及第二层。
县人民法院于2015年11月作出民事裁定：驳回原告马某某的起诉。宣判后，马某某提出上诉。中级人民法院于2016年1月作出 民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。
案例三;段某与王某某系母子关系;位于东城区某胡同x号第一、二间房屋的产权归某部某局所有，王某某就上述房屋与产权人签有租赁协议。1953年包括段某在内的王某某一家人迁至x号两间及厨房各一间。1989年段某结婚搬至本市东城区xx桥其岳父家中居住，离婚后又于1997回到x号第二间，即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏，段某在外经营餐馆并居住其中。2002年3月段某与其女儿在讼争之房居住，段某并以该房经营小卖部，工商登记字号为“xx食品店”。同年11月王某某及家人因与段某发生矛盾，将讼争之房锁住。段某现暂时在北京市东城区xx胡同租住，月租400元，其物品仍存放在诉争之房中。此外段某及其女户口登记在x号，与王某某分立两户。段某于2002年12月起诉至原审法院称，我与王某某系母子关系，一直随其共同生活。我因生活困难，经王某某同意后于2001年将讼争之房改建为小卖部。2002年12月3日王某某将我房门上锁，致我无法居住经营。故请求确认我对讼争之房享有.
法院经审理认为：段某户籍一直登记在讼争房屋所在的x号，其经王某某同意自1997年搬回诉争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王某某即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。据此判决：段某对本市东城区板厂胡同19号王某某承租的北京西数第二间享有合法居住权。判决后王某某不服，以段某已成年，一度在外租房居住，且段某在涉讼房屋居住时打架生事影响了其晚年正常生活为由提起上诉，诸求撤销原判，驳回段某的诉讼请求。段某同意原判。
二审法院经审理认定事实与一审基本相同。同时，双方当事人当庭确认：王某某除段某之外，另有两子，且均已成年，户口亦登记在x号其中第三子婚后亦一度在岳父母家居住，现因妻弟结婚无法继续在岳父母家居住，亦向王某某要求搬回讼争之房居住，并在此过程中与段某发生矛盾。二审法院经审理认为：确认居住权应全面考虑当事人的年龄、劳动能力及家庭成员情况等，且公民在成年并具备劳动能力后应当自立生存。本案中段某虽曾作为共居人随其母王某某在x号第一、二间房屋内连续居住6年左右，但其自1989年结婚后一度搬离讼争之房在外居住达8年之久，且其自1997年搬回居住后，又曾在外居住一年左右，其与王某某之间的共居关系一度中止。本案审理期间，段某亦在外租房居住。此外，段某作为成年男子并具备劳动能力，不应长期依赖父母生活，其应依靠自己的城市劳动自立生活。原审法院仅依据段某户籍一直登记在诉争之房，及1997年后一度在诉争之房中居住、生活并进行个体经营等情况，未全面考虑本案的事实，即确认段某对诉争之房有合法居住权不妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(3)项之规定，判决：撤销原判;驳回段某要求确认对北京市东城区某胡同x号第二间房享有居住权的诉讼请求。
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