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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
1、公房承租权名义上是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位的住房享有承租权,实质上是按国家对职工福利分房政策所取得的房屋使用权,这种房屋使用权是我国计划经济体制下福利性住房分配制度的体现。<{{tjlytel}}>
公房作为我国特定历史条件下的产物,因其特殊性更容易成为家庭内部处理的难题。很多人都会遇到继承的问题。
按照《继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《继承法》第三条及高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围。<{{tjlytel}}>
同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利,鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承,因此公房承租权不能直接适用《继承法》规定。 公房的承租权是不能继承的。
2、1994年3月23日，中华人民共和国建设部发布《城市公有房屋管理规定》，其中第二十八条规定:“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”
根据该规定，可以认为与承租人共居两年以上的人可被确认为新的承租人，但是，在现实生活中，在办理公有住房承租人变更时，公房管理部门(房管所)通常要求原承租人的全部家庭成员到场协商一致<{{tjlytel}}>，或者提供由全部人员签字同意的公证变更文件。该操作程序实际上是违背建设部的规定的。根据建设部的规定，只要与承租人共居两年以上的人就可以直接成为新的承租人，那么，其他家庭成员的意见就不应当影响该变更行为。但是，实践中还有几个问题需要解决，例如:如果与承租人共居的人不只一人，那么，在两共居人以上的情况下如何确定新的承租人呢?另外，如果需要征得家庭成员同意，家庭成员的范围是近亲属还是家庭所有成员?这些问题都是没有规定的。因此，在实践中很多情况是如果无法取得家庭全体成员协商一致的文件，原承租人死亡后公房的承租人一直无法变更，这也给之后的承租公房拆迁改造造成了麻烦，同时，这种无序的情况也引发了很多家庭的矛盾。
3、 公房是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
按照《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：<{{tjlytel}}>
(一)公民的收入；
(二)公民的房屋、储蓄和生活用品；
(三)公民的林木、牲畜和家禽；
(四)公民的文物、图书资料；
(五)法律允许公民所有的生产资料；
(六)公民的著作权、专利权中的财产权利；
(七)公民的其他合法财产。”
据此，遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产，对于公产房承租人来说，其对公房只有使用权，没有所有权，因此公房不属于遗产。所以并不在遗产范围，依法不能继承。
公房承租权是权利的复合体，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，也包含了物权的内容，即受人身关系限制的物权。
按照《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《继承法》第三条及最高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围，同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利，法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承，因此在解决纠纷具体适用法律时还是缺乏明确的依据，公房承租权不能直接适用《继承法》规定。
根据我国《合同法》第二百三十四条规定<{{tjlytel}}>：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”法律赋予了承租人生前同住人享有一项法定权利，即承租人死亡后，同住人可以取得继续承租该房屋的权利，其权利基础是房屋租赁合同的法定变更，而不是基于继承关系中的法定继承发生的。由此，公房租赁权可以在原承租人死亡后有条件转移，但不是继承。
4、案例：原告李某某的父亲李某与被告向某某于1998年结婚，婚后共同居住在由某厂福利分配给李某的公有住房。2008年李某去世，向某某继续独自在诉争房屋内居住生活并负担相关的租赁费用。2013年该公有住房进行拆迁，拆迁人按规定对承租人向某某进行了拆迁补偿安置。
原告李某某认为该公有住房承租权具有经济价值<{{tjlytel}}>，可占有、使用、收益，应与其他财产一样进行继承，因此自己对该公有房屋承租权及其转化得到的经济利益享有继承和分割的权利。其父李某去世时未对该公有住房承租权进行遗产分割，故李某某提起诉讼，请求法院对诉争的公有住房的拆迁补偿款进行遗产分割。
裁判
某区人民法院经审理认为，李某死亡后，该公有住房承租权应当以遗产方式进行分割，故在原告未明示放弃继承的情况下，其继承利益依然凝聚在该公有住房承租权上，虽然后来该公有住房进行了拆迁和产权调换，但原告并未丧失对该承租权及其转化的利益的继承权，故原告依然可对拆迁安置房屋进行分割。但由于公有住房租赁权的公益保障性还是第一位的，被告向某某与原承租权人一直共同居住在该公有住房内，故在分割时应当对被告向某某予以多分。根据拆迁安置房约定价值、产权调换时的价值以及向某某补交房屋安置时的差价等情况，判决诉争公有住房房屋归被告向某某所有，被告向某某支付原告李某某房屋折价款8万元。
5、有观点认为，公房承租权应当是一种物化的债权。
第一，公有住房的承租权与普通房屋承租权在实质上存在很大的区别。一是承租主体上，公有住房的承租人是特殊主体，是在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工。二是在承租权期限上，公有住房承租人与房管部门签订公有住房租赁合同之后，承租人对该公有房屋即具有了永久的占有权和使用权，非因特定事由，房管部门不得终止公有住房租赁合同。三是在租金对价上，公有住房租金标准是由专门机构统一规定，其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出，远远低于市场价房屋租金。因此单位对公有住房的所有权实际已经被虚化了，公有住房承租权是一种在相当程度上物化了的权利。
第二，公有住房承租权具备独立的财产性质。公有住房的承租人享有除所有权以外的其他一切权利，对公有住房拥有实际控制与支配的权利，可以转租、转让并获得差价。对公有住房进行拆迁，承租人可以直接获得拆迁安置。因此公有住房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。
第三，公有住房的承租人具有实际上的处分权<{{tjlytel}}>。公有住房承租人虽然不能决定公有住房本身的命运，但对其承租权却享有占有、转让、消灭等自由。因此，公有住房承租权与一般的房屋租赁承租权有很大差别，绝不仅仅是单纯的债权，其所具有的永久占有、使用、支配、转让等特征，使其在性质上与物权中的用益物权相似，故公有住房承租权应当归为是一种呈现出用益物权性质的债权，即一种物权化了的债权。
6、关于公有住房承租权能否继承的问题，有观点认为：
第一，从权利属性来看，公有住房承租权有明显的物权特征，是与用益物权相似，承租人作为权利人有权更完整地行使其权利并受到法律保护，这些法律行为包括转租、转让，当然也应当包括继承。
第二，从权利取得方式来看，公有住房承租权是基于单位职工工作贡献大小、家庭人口及其他住房等情况产生的，不仅是赋予个人的价值回馈，更体现为个人和家庭的权益，因此从这种途径取得的公有住房承租权应当可作为“遗产”在家庭和亲缘关系间进行继承。当然，由于分配取得的公有住房仍然属于社会公共资源，在继承方式上应当有别于其他私人财产。
第三，从公有住房管理模式的发展进程看，住房制度改革使公有住房承租权取得方式发生了质的变化。一是允许公有住房承租权通过有偿交换的方式，实现其交换价值。二是公有住房的承租权在一定条件下可以购买<{{tjlytel}}>。这即认可了公有住房承租权可以作为一项财产权利。因此，随着市场发展及住房制度的改革，公有住房承租权的性质已经发生了转变，从计划经济时期简单的福利待遇载体，转变为市场经济条件下，具备商品交换的标的物，其财产性得到了充分的肯定。三是公有住房承租权在拆迁过程中可获得补偿。公有住房拆迁时，其承租人是符合补偿标准的。这也承认了公房承租权具体财产性，而可继承是财产性的重要表现。
在北京，依然有很多的公有住房存在，这些公有住房的房主一般都是上了年纪的老人，大多是当初从单位承租的住房。当这些老人陆续离世，子女之间对公房承租权的争议就日益突出。
按照国家规定，公房不属于居民个人，房屋不能被继承，但是原承租人死亡之后，可以有符合条件的继承人继续承租该房屋。笔者接触到了不少由于公房承租权的继承导致的房产纠纷，也想针对此问题发表一些浅显的看法，与大家共同探讨。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》中规定，租赁期限内，承租方外迁或死亡，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。按照房管部门的工作实践和法院的审判实践，只有与原承租人共同居住并且户籍在承租的公房处的家庭成员才可以申请变更公房承租。
从这些规定中可以看出，并不是只要有遗产继承人身份就一定能继续承租公房。
7、在立案时，现有公租房承租权继承的诉讼也有一定的限制。从法理上来说，继承案件应属于民事案件，但是目前大部分法院将公租房承租权继承案作为行政案件立案受理，而驳回民事案件的起诉。比如案例中的天津市就是如此，在天津市高级人民法院《关于因直管公产房屋租赁产生争议案件受理问题的审判委员会纪要》规定，“当事人之间因变更直管公产房屋承租人发生争议提起民事诉讼的，不属于民事案件受案范围，人民法院应当告知其向相应的负责管理直管公产房屋的行政机关或授权的经营管理单位申请变更<{{tjlytel}}>。”“对房屋管理机关依职权变更直管公产房屋承租人不服的；申请变更直管公产房屋承租人，房屋管理机关拒绝履行或者不予答复的；人民法院认为应当受理的其他因直管公产房屋租赁产生争议的行政诉讼”，应作为行政诉讼案件受理。<{{tjlytel}}>
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