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章浩律师
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章浩律师
收回土地使用权抗辩理由有哪些？
在现在社会的建设中，有时候我们经常看见老房区被拆掉新修的情况，那都是收回土地使用权后才执行的，在土地使用期限已满，搬迁，国家需要使用土地时，都会对土地使用权进行收回，那么 收回土地使用权抗辩的理由有哪些呢，我们来通过以下具体资料来看一下。
一、收回的法律依据
《中华人民共和国土地管理法》第37条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成施工开发迟延的除外”。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定： 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
《中华人民共和国土地管理法》第80条还规定了拒部交还土地的法律责任：“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，或者不按批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款”。
二、闲置土地收回权的性质
收回权的性质决定了行使收回权的途经和效力。对于闲置土地收回权性质应当有明确的认识。
原国家土地局(国体资源局)1997年10月30日《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》规定：“依照《城市房地产管理法》第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。” “依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。”
《行政许可法》第六十六条规定： 被许可人未依法履行开发利用自然资源义务或者未依法履行利用公共资源义务的，行政机关应当责令限期改正;被许可人在规定期限内不改正的，行政机关应当依照有关法律、行政法规的规定予以处理。根据《土地管理法》第37条“经原审批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回”的规定，结合《行政许可法》第六十八条规定来看，县以上人民政府依据《土地管理法》第37条行使收回权是行政处理决定权。“原批准机关”的批准行为，应属于撤销行政许可的行为。
三、行使收回权的主体
《土地管理法》第37条“经原批准机关批准，由县以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权”明确规定了非农业建设占用耕地的土地收回权的主体是县级以上人民政府。
《房地产管理法》第25条只规定了“可以无偿收回土地使用权”未明确行使收回权的主体是谁，但该法第6条规定： 第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。结合《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》，土地使用权的收回权应由土地管理部门行使。
四、行使收回权应注意的客体
(一)依据《土地管理法》第37条的规定行使收回权应当注意：
1、只有已办理行政许可手续的非农业建设需要使用的耕地的才能收回。
2、原为集体经济组织所有的土地，收回后要交集体组织耕种。
(二)在对《城市房地产管理法》第25条所指闲置土地收回时应注意，两年期的起迄期，应以土地使用权出让合同的约定期为依据。
(三)依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定行使收回权，应当结合《房地产管理法》第30条第2款规定：“房地产开发企业分期开发房地产的，应当与项目规划相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设”。判断是否开发，关键是看是否有资金用于项目，投资额与项目是否相适应;注意相对人用建设的形式掩盖闲置的实质，不能只看开发没有，而且要看是否按约定的开发内容进行开发。
五、行使收回权的程序
收回权是通过行政决定来实现的。如前所述，这种行政决定是涉及当事人重大利益的行政处罚。除应遵守《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国行政许可法》的规定外，还应参照《闲置土地处置办法》的要求。
因此行使闲置土地收回权的一般程序应当包括：
1、立案，通知土地使用权人，
2、调查;对土地闲置情况进行调查、认定并要求相对人限期举证申辩;
3、举行听证;
4、作出决定;
5、报原审批决机关批准;
6、送达《收回国有土地使用权决定书》;
7、对收回决定进行公告;
8、等待相对人救济(行政复议和行政诉讼);
9、终止土地有偿使用合同，撤销建设用地批准书;
10、注销土地登记和土地证书;
11、强制收回土地。
六、相对人的抗辩方法
(一)涉及国土法第37条的土地，相对人可以有以下抗辩理由：
1、正在办理审批手续。
2、是非耕地。
当然，是耕地还是非耕地要由权威部门进行确认，但行使收回权的国土部门不能作鉴定人，这样做程序上不正当，使人对正当处罚产生合理怀疑，不利于决定的执行。第三，仍在不间断地使用，并非连续两年内未使用的。
(二)城市房地产开发的土地，根据房地产管理法第25条，相对人的抗辩理由有：
1、按土地出让合同约定，未动工开发期限不满两年;
2、因不可抗力的原因，即不能预见，不能避免并且不能克服的原因不能开发;
3、政府、政府职能部门的作为或不作为使其无法开发;
4、动工开发的必须前期工作未完成，造成动工迟延的。
(三)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定收回土地使用权的抗辩：
1、按照《土地使用权出让合同》约定的时间履行开发义务;
2、开发建设中，遵守有关规划、建设的等法律法规规定;
3、按照规定进行了投入和开发。
当然，具体的案件的抗辩，还可以根据具体情况就行政机关的行政程序提出抗辩。
同时上文也相应的给出了具体收回土地的介绍，土地收回的法律依据以及收回程序是怎样的，如果实在有对收回土地有不满意之处，我们可以根据第六大点描述的内容进行有关内容的抗辩。
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