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章浩律师
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章浩律师
企业拆迁安置需要注意哪些陷阱
1、断水、断电、断路逼企业搬迁
拆迁方在无法通过温和的方式劝企业签字的情况下，往往会通过采用断水、断电、断路的方式逼迫企业拆迁，达到促成签订协议的作用。多数企业会因此停业而失去继续跟拆迁方博弈的信心，让拆迁方的目的达成。
所以，在实践中，企业在遇到这种情况时，应寻求专业人士的帮助，对断水、断电、断路等违法行为进行救济，并凭借拆迁方的此种违法行为进行诉讼，以此掌握主动权给拆迁方施加压力，获得平等谈判的机会，维护自身的合法权益。
2、以拆违代拆迁
往往在拆迁开始后，拆迁方会先启动拆违的程序，即将土地及房产手续不全的被拆迁人的房屋、厂房列为违章建筑，张贴公告，限期拆除违章建筑。很多企业在遇到拆违的时候，都非常的慌乱，害怕自己不在规定的期限内拆除，将会被强拆。而且很多企业认为既然自己是违章建筑，肯定也没有补偿。其实，在现实生活中，很多房屋和厂房因为历史原因缺乏相应的合法权证且以形成很长时间，但并不是所有没有权证的建筑都是违章建筑，违章建筑的认定也是有法律程序的，不是拆迁方一纸通知就能确定的。
所以，企业在遇到这种情况时，应该及时寻求专业人士的帮助，充分的掌握拆迁方的目的，发现拆迁方认定违建的程序及实体违法性，获得平等的谈判机会，更好的维护自己的权益。
3、通过口头承诺骗取被拆迁人签署空白协议
拆迁进行到最后签协议环节，被拆迁人往往就会放松警惕，以为事情马上就要圆满结束了。实践中，往往会出现拆迁方的人对被拆迁人进行很多口头承诺，有时会选择一个很晚的时间，在拆迁人意志比较薄弱，精神容易松懈的时候，然后想办法让被拆迁人签署空白协议。被拆迁人依据对政府的信任，往往不会特别提防这种行为的风险，贸然的签了协议。到最后拿到补偿的时候发现拆迁方最后在协议中约定的项目跟当时口头承诺的大相径庭。
所以，企业在签订拆迁协议时，一定要有专业人士在场，或者咨询专业人士，做好充足准备，提防拆迁方的口头承诺，拒绝签订空白协议。
4、拆迁协议中模糊回迁安置房信息
企业在拆迁补偿中选择产权置换时，拆迁方有时会模糊拆迁安置房的信息，比如交付时间，位置，房屋的产权性质等重要信息。被拆迁人缺乏对于这方面知识的掌握，往往以为自己的补偿很高，高兴的签了字。结果在后面履行协议时，出现拆迁方迟迟不交房，所交房屋地址跟口头承诺地址不一致，房屋没办法获得产权不能上市交易等后果。
所以，企业在签订协议时，如果补偿安置中有回迁房，一定要仔细审查合同约定的事项是否全面。必要时，可以在专业人士的陪同下签署协议。
5、快速草签协议，掌握主动权
拆迁时，有时拆迁方会拿一份协议告知被拆迁人，这份协议不是正式的，是一份草签协议，先签下来，第一可以拿到奖励款项，第二可以在未来政策变好时，重新签署协议，如果政策没有变动就签一份正式的协议。事实上，协议没有所谓的草签还是正式的，只要是协议双方当事人签字盖章都是生效的协议。如果企业草签了协议，在未来企业认为补偿较低，有很多项目没有考虑到，要求重新签署时，拆迁方只要在草签协议上盖章，这份协议就生效了。如果拆迁方认为当时签的草签协议中约定的补偿过高时，到时候会撕毁，重新约定更低的补偿。而被拆迁企业手中一般没有协议，或者手中的协议只有自己的签字没有拆迁方的盖章。
所以，企业在实践中，要对自己的所有签字行为都慎重，要在专业人士的指导下签署相关的协议，否则会造成不可挽回的损失。
6、冷处理被拆迁企业，实则在走强拆程序
拆迁时，在与企业达不成补偿协议并向被拆迁人下发了征收补偿决定后，有的拆迁方就会选择不与企业联系，不跟企业谈判的冷处理方法。这时候很多被拆迁企业有时候会误认为政府有其他安排，或者拆迁项目停下来了，要在等一等，对征收补偿决定的内容也没有仔细阅读，也不清楚征收补偿决定的重要性，认为政府要想强拆就必须要跟自己谈判。事实上，往往这种情况下政府是在偷偷的走强拆的程序，向法院申请强拆。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
拆迁是把经城市规划、土地管理机关批准，将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。
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