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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
一、买卖不破租赁排除执行情形有哪些
我国《合同法》确立了“买卖不破租赁”原则，目的是保护承租人的租赁权。但是当租赁权和抵押权并存时，两者的对抗关系原则上依照两项权利设定的先后顺序确定，成立在前的权利可以对抗成立在后的权利。具体来说，“买卖不破租赁”的例外情况大致存在以下三种：
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
通过上述分析，我们应该明白，今后在租赁或者买卖房屋时，对房屋的权属状况、抵押、查封状况应进行全面的了解，避免遭受不必要的损失。
二、买卖不破租赁相关规定
1、合同法
比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 。
2、民通意见
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
房屋在先租赁后买卖的情况下，可能会适用买卖不破租赁原则，这是对承租人利益的保护，当然前提也是要满足条件，否则的话也不能适用。当然，我们也要注意，实践中即使存在先租赁后买卖的情况，但也有例外的情况，也就是买卖不破租赁的排除执行情况。
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