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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
一、执行案件中买卖不破租赁的适用规则是怎样的?
根据买卖不破租赁的适用规则的规定执行案件中若是要拍卖房屋的需要先告知租赁人，在租赁关系存续期间，租赁物即使被转让，买受人亦不得对抗承租人，此为买卖不破租赁规则。该规则主要体现在合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据该条，租赁合同继续有效并没有问题，但租赁合同是否约束所有第三人则不无疑虑。倘若承认租赁合同对不特定第三人的约束力，其效力范围显然过宽。那么应当对其作何种限制，合同法没有回答。况且，买卖不破租赁作为实体法上的一项规则，其在程序法上的效力如何仍有争议。
二、买卖不破租赁的法律规定有哪些
1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。
2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;
3、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”
4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释：
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
6、民通意见第119条、承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
买卖不破租赁的规定，仅是为了保护那些不知情的善意租赁主体，对于那些是违法所得的涉案房屋，即使是在租赁合同期间，以买卖不破租赁为由，请求保护自己继续使用房屋的权益，此时也会由于并不在法律的保护范围之内而不会被受理。
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