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章浩律师
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章浩律师
商品房买卖合同补充的协议都包含哪些内容？
随着社会的发展，人们对商品房的需求量也是越来越大。房屋买卖对于大多数人都是大事，而一些房屋合同对房屋的具体细则都没有明确标注。这时商品房买卖合同补充的协议作为平衡购房者的合法权益的合同尤为重要，下面我们就带你了解一下此合同都包含哪些内容，和详细的范本。
购房补充协议怎么写?
购房者和开发商的信息是不对等的，因为购房合同一般都是格式合同，合同范本中需要包括的内容只是法律规定的大概范围，具体每一项内容都需要购房者仔细斟酌。对于没有约定或者约定不明确以及约定不符合购房者利益的问题，可以与开发商协商签订补充协议，下面就一些具体内容做一些总结：
(一)违约责任要具体：
1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。注明如果在规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。
2、房屋质量要做具体标准的约定。买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量，如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。在交房时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下，业主有权拒绝收房并由开发商对业主进行赔偿。如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除合同。开发商应支付违约金和其它因无法收房入住发生的损失。
(二)广告、赠送要明确：
广告描述和开发商所赠送的面积要写进补充协议。要将影响价格的广告描述和所看样板间中具体的品牌写进补充协议。还要把开发商赠送的面积包括具体位置、使用年限、装修标准在补充协议中详细阐述并注明使用权。
以上是签署“补充协议”中的一些经验，有一些具体情况还需购房者根据自己的特点做出具体的分析。除了购房者自己要求签订补充协议，开发商也会拿出一些补充协议让购房者签订，这时候一定要警惕，那么针对开发商提出的购房补充协议的注意事项有哪些?
购房补充协议的注意事项
(一)辨别文字游戏，以免开发商推脱责任。例如，合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例，这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。
(二)警惕开发商利用补充协议转嫁风险。例如合同里对延期交付作了规定，但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约，这种异常困难是什么，容易扯皮。
(三)注意优先效力，避免纠纷。仔细看补充协议的效力，防止开发商约定合同效力优先，那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了。
购房合同补充协议范文：
购房合同补充协议
出卖人(甲方)
买受人(乙方)
本项目的开发商为： 法定代表人为：
营业执照注册号码为： 资质等级为：
本项目施工承包商为 公司，联系电话： 联系人：
本项目的施工监理为： 联系人： 联系电话：
本项工程的竣工日期为 年 月 日。
甲方于 年 月 日在 刊登广告
其主要内容为：
乙方据此签订本合同。
甲方所售房屋符合国家及本市相关规范文件，已在建行北京市分行开立代收房屋预售款专门帐户，账号为：
预售房款监管协议编号为：
第1条 甲方承诺
1、前述广告对所购房屋表述真实、准确;
2、除本协议约定的情形外，任何时候不在本合同约定的房屋及其在建工程和土地上设定抵押等他项权利，乙方可以随时查验甲方的《国有土地使用证》;
3、所售房屋在销售时已完全符合国家及本市房地产开发及销售或预售的相关规定
4、本协议签订后30日内由甲方将合同及相关资料送 办理备案登记，并将备案情况书面通知乙方;
5、充许乙方转预售、转按揭及变更买受人，协助办理原合同解除、与新买受人重新订立合同及预售转让登记等相关手续;
6、乙方可以将所购房屋用于住用、出租、转让、抵押或开设公司从事经营活动;
7、自合同约定的房屋交付日期当天开始计算的60日内，甲方将办理产权登记手续需由其提供的资料报产权登记机关备案后书面通知乙方。
8、向乙方提供《国有土地使用权出证合同》、《国有土地使用权证》、《销(预售许可证)》、《建设规划工程许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》复印件及房屋所属楼层平面施工图(标明详细尺寸)和工程进度计划，以上文件分别由经办人签字确认为真实有效。
9、甲方同意将乙方所购房屋之在建工程抵押于乙方，做为甲方向乙方交付房屋前的担保，并于购房合同签订后2日内办理抵押登记手续，非因乙方原因不能办理的，乙方可解除合同;
11、甲方拖欠施工方工程款的，至迟应于工程完工之后3日内通知乙方，以便乙方及时行使抵押权人的权利。
第2条 面积条款
1、甲、乙双方约定按(建筑面积、套内建筑面积、套) 计价，按建筑面积计价的，公摊面积实行谁使用谁分摊的原则，不得重复分摊、将公摊面积改作他用、出租或出售;按套或套内建筑面积计价的应标明套内使用面积及各房间的净尺寸;以上数据应详尽标注于做为合同符件的房屋平面图之上，尺寸的误差允许值为 。交房前后乙方发现不符合以上面积分摊和房屋尺寸约定的，有权解除合同或退房。
2、乙方所购房屋交付后面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房人补足;超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买房人;绝对值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还买房人。
第三条 规划变更
发生规划设计变更，甲方应于规划变更经批准后实施前书面通知乙方，自该通知送达乙方后15日内，乙方有权选择同意变更或解除合同，乙方选择解除合同的，由甲方承担违约责任。
第四条 居住环境
1、乙方所购房屋可视范围内不得有垃圾处理场(站)、锅炉房、变电站、餐饮娱乐场所、停车场，窗前不得有电杆及各种线路通过;
2、小区绿化率不低于30%;
3、小区内或其周边商业设施、学校、幼儿园、邮局、银行、交通设施齐备;
4、交付后的室内设备不会产生任何异常声响;
5、小区内有充足的停车位;
第五条 装饰装修
由甲方提供装修的，按以下约定办理：
1、装饰施工单位名称： ，施工资质等级 。
装饰工程设计单位名称： ，设计资质等级 。
2、室内装饰工程部分的总造价为人民币(大写) 元，共 分 期支付，具体付款方案为首期付款 元于甲方书面通知乙方开始装修施工后3日内支付，第2期付款 元于装修工程完成过半后3日内支付，余款 元于工程完工验收合格后支付。其中工程过半是指 ;
3、乙方可以选择甲方提供的设计方案和中标的设计方案，也可以自行设计，装修施工应由双方约定的企业完成，变更需经乙方书面同意;
4、甲方应在开始装修工程施工前5日内以书面形式通知乙方交付首期装修款，在乙方付款之前开始施工的，乙方有权要求拆除并恢复原状;
5、乙方可以自行委托有资质的监理公司对装饰工程质量进行监理，因监理公司决定装修工程返工而影响按期交房的，由甲方承担违约责任;
3、甲方应向乙方提供详细的报价清单并标明项目名称、单位造价、工程量、总价及详细的施工工艺及所采用的原材料规格、单价、品牌、型号、产地、等级、花色等，以上文件经乙方签字确认后有效。
4、甲方应向乙方提供装修平面图、透视图、立面图和施工图及水电线路图、天花吊顶图等并按乙方签字确认的图纸进行施工;
5、乙方可以提出工程项目变更，变更应由甲、乙双方签订变更文件，因此而延期交付的应在变更单中明确，甲方不承担逾期交房的责任;
6、装修工程的保修期限为2年，自装饰工程验收合格之日起计算，保修期内发生质量问题，甲方应于5日内免费修理完毕，约定期限内未修复或就同一问题3次未修复的，乙方可委托其它装饰公司修理，费用由甲方负担;
7、如因装饰施工发生火灾、爆炸、死亡事故，乙方有权要求退房或由甲方调换经乙方认可的同型房屋。
8、装修所用材料应符合《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。
9、装修后的工程质量和室内空气质量及有害物质挥发量符合《住宅室内装饰装修管理办法》、《北京市家庭装修工程质量验收规定》、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》及《关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见》的规定;
10、甲方应对装饰后的室内环境提供检测报告。装饰工程经乙方委托的监理公司验收合格，并经符合《北京市建筑工程室内环境质量检测单位资质管理暂行规定》的检测机构检测合格方可视为工程完工;
9、装修质量经监理公司验收不合格、建材及室内环境不符合双方约定的环保标准的，应由甲方退还装修款，并承担乙方因此而产生的损失包括租房的费用、误工费、交通费、鉴定费、检测费、搬家费、律师费等，乙方可以自行安排施工，甲方及物业公司不得收取任何费用及押金，不得以任何理由阻止施工人员及设备、车辆(材料)的出入、施工期内的水、电费由甲方承担并直接交付。
第六条 分期付款
1、采用贷款方式的(含商业贷款和公积金贷款，下同)的，首期付款时间为收到相关部门确定同意向乙方提供贷款后3天内支付;
2、分期付款与工程进度挂勾，工程实际进度以甲方与施工企业及监理单位共同签署的确认文件为准，如确认文件不真实，由甲方承担违约责任;
3、无论乙方采取直接付款、通过银行向甲方付款，均视为乙方向甲方支付购房款。具体分期付款方案如下：
4、工程进度未按计划完成或停工或发生甲方拖欠施工方工程款的，采用贷款方式的，应由乙方向银行支付的当期应付房价款暂由甲方代为向银行支付;采用直接付款方式的，付款期限顺延;待工程进度正常及甲方向施工方付清当期应付工程款后，再由乙方将甲方代付款项归还甲方并开始正常付款或按顺延的付款期限付款;
第七条 房屋交付
房屋交付时按以下约定进行并应具备下列条件：
1、 商品房交付以乙方在相关文件上手书的“同意接收房屋”的明确意思表示为准，乙方签收房屋钥匙不表明同意接收房屋或同意入住，临时核验证明不能做为交房依据，
2、乙方所签订的《物业管理公约》于房屋交付完毕后生效，房屋交付前乙方只负有按约定交付购房款的义务，甲方或其委托的物业公司不得以要求乙方交付任何费用为交付房屋钥匙的前提条件，如因此造成房屋不能按期交接，视为甲方逾期交房;
3、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《房屋土地测绘技术报告书》、《北京市建设工程质量合格证书》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》;
4、小区内部道路通畅，垃圾清理干净;
5、水、电、暖通，电话、电视天线应当铺设完毕并能即时投入使用，煤气管道及设备应安装检测完毕，如因入住率示达到70%而暂不能接通气源之前，应由甲方提供煤气罐供乙方使用，收取押金的，押金的数额为人民币 元并于乙方归还煤气罐时全额退还，煤气管道通气的较后期限为 年 月 日，逾期应支付违约金;
6、达到本协议第五条第9、10款约定的条件;
7、出示《国有土地使用证》原件，由乙方查看是否设定了本协议约定之外的他项权利。
第八条 产权办理
如因甲方责任，致乙方不能在约定期限内得到房地产权属证书的，乙方未选择退房之前，甲方应承担可能发生的以下责任：
1、支付违约金;
2、 影响乙方将该房屋抵押的，甲方应代为提供相应的担保。
3、 影响乙方办理出租登记的，由甲方承担赔偿责任，赔偿责任包括租金或有关部门因乙方未办理出租登记而出租房屋可能处以的罚款、没收所得等处罚而使乙方受到的一切经济损失。
4、影响就房屋及家庭财产向保险公司投保的，由甲方承担可能发生的灭失、毁损、失窃的赔偿责任。
5、影响乙方家庭成员迁入户口、上学、入托等事宜的，由甲方承担因此多支出的费用。
第九条 保修条款
房屋及装饰工程的保修按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》及本协议约定执行，保修期自房屋验收合格之日起计算。
第十条 违约责任
承担违约责任的方式包括解除合同、退房、支付违约金、支付利息、赔偿损失等。
1、乙方不选择解除合同或退房的，可以同时要求甲方退还全部房价款、双倍返还定金，赔偿装修费、律师费、鉴定费、检测费、误工费、交通费、租房的费用及支付违约金、违约金的标准为 /日;
2、乙方选择解除合同或退房的，退房时如遇该项目房价上涨，上涨部分视为乙方应得收益或损失由甲方赔偿，具体数额以甲方最近办理的最相近的房屋的备案登记所记录的售价为准，如未在约定的期限内办理退房，遇房价下降的，仍应按声明退房时的房价计算;
3、甲方应于乙方要求解除合同或退房的书面通知送达后10日内退还全部已付房价款、利息并赔偿损失，已付房价款含乙方通过银行向甲方支付部分;
4、因退房而产生的银行或住房资金管理核心罚息、因向保险公司退保而被扣除的费用、由甲方承担，甲方应负责解除乙方与提供贷款的银行、住房资金管理核心、担保核心、保险公司的合同关系，不能解除的或不能解除前应直接支付或承担乙方解除合同前的付款义务或费用并将相关退款交付乙方，如银行或住房资金管理核心、担保核心仍要求乙方履行相关义务，则这种义务由甲方承担，因甲方拒绝承担而给乙方造成的全部损失由甲方赔偿;
5、乙方可以书面、电话、传真或邮寄方式通知甲方解除合同或退房，可以进行录音。
第十一条 不可抗力
发生合同约定的不可抗力从而影响按期交付的，甲方应于该事实发生后3日内书面通知乙方;不在期限内通知的，不产生延期交付的法律后果。
第十二条 争议解决
甲、乙双方应严格按照约定的方式、条件及期限履行义务，发生争议后，可以协商或向原告住所地人民法院提起诉讼解决。此原告住所地指购房合同上载明的住所地。
第十三条 其它约定
本协议第2条是乙方做出购房意思表示的基础，违反承诺即构成对乙方的欺诈，按有关法律规定承担欺诈的民事责任，甲方补办的任何手续均不能做为其要求法院裁决乙方继续履行合同的依据;
本协议做为合同的附件，与合同具有同等效力，与合同不一致之处，以本协议为准;
购房合同于银行、住房资金管理核心、担保核心签署同意向乙方提供贷款(含公积金贷款)或担保的法律文件后生效;
在乙方将购房合同原件交付乙方办理抵押登记等手续之前，由甲方向乙方提供双方签署完毕的注明与原件一致的购房合同复印件一份，并加盖甲方法人印章。
附件：
1、项目工期、进度及资金落实情况资料。
甲方(签章)： 乙方(签章)： 【法定代表人】：
【法定代表人】： 【委托代理人】：(签章) 【委托代理人】：(签章)
200 年 月 日 200 年 月 日
您可以看出此合同中对房屋的各个方面都做了详细的解释。包括房屋的周边配套医院、学校、商城等都作了明确的标注。还对小区的物业服务标准做了较详细的说明了，这样是为了更好地规范商品房的买卖市场和购房者的合法权益。
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