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章浩律师
王庆磊律师
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章浩律师
土地使用方式变更应注意什么？
一、土地使用方式变更应注意什么?
(一)土地使用方式变更必备资料
1、出让土地使用权转让申请报告3份(原件1份，复印件2份)。
2、单位主管部门同意转让的书面意见，若为股份制企业的须提供董事会决议3份(原件1份，复印件2份)。
3、原土地使用证3份(原件1份，复印件2份)。
4、过户后房屋所有权证，属于在建工程的提供房屋建设工程开发投资额25%的证明材料复印件3份(原件需在窗口核对)。
5、以协议方式交易的，提供转让协议3份(原件1份，复印件2份);以招、拍、挂方式交易的，提供招、拍、挂委托书、成交确认书复印件3份;由法院裁定的，提供法院裁定书、法院协助执行通知书3份(原件1份，复印件2份)。
6、需要测绘的提供宗地测绘资料原件3份(含地籍调查资料)。
7、属在建工程，须事先征求市规划部门意见，提供规划意见及规划红线图3份(原件1份，复印件2份)。
8、受让方企业法人营业执照或组织机构代码证、法定代表人身份证复印件3份。
9、地名有变动时，提供地名办出具的门牌号码证复印件3份。
10、土地登记申请表、土地登记委托书和法人代表身份证明书原件2份(可在hzland网站下载或窗口领取)。
11、委托人与受托人身份证复印件2份。
12、土地出让合同1份(复印件)。
13、土地契税缴付凭证第六联原件1份。
(二)地使用方式变更办理时限：
受理后15个工作日(其中转让处置程序6个工作日，土地登记9个工作日，不包括登记公告时间)。
二、土地使用权转让的规定
(一)国有土地使用权转让
1、单位用地转让
(1)交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。2、审查接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。
(2)现场勘察现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。
(3)地价评估，并提供报告书审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买;价格过高的，可建议采取必要调控措施。
(4)填写转让审批表认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。
(5)审批审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。
(6)交纳有关税费
(7)登记编号审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。
(8)土地使用权变更登记经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。
2、个人住宅转让个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同。除出让土地外，其他个人住宅用地可以按划拨用地对待，在办理过程中应注意以下事项：
(1)须有宗地共有人同意转让意见;
(2)个人转让应以当场签押为准;
(3)个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额1%有偿使用费后按划拨土地使用权进行变更登记。
(二)集体土地使用权的转让
下列集体土地使用权视情况可以转让：
1、乡、村企业需经审批可以在集体经济组织内部流转，确需对外转让的，经土地主管部门审查同意并报经政府批准征为国有后，可以依法出让(转让);另抵押的集体土地，抵押权实现时，可以依法转让。
2、依法登记的城镇个人住宅使用的集体土地，经土地所有权人同意可以转让，但变更后的土地使用权性质仍为集体土地使用权。
土地使用方式变更必须了解根据我国规定相关要求操作，必备的资料、对应的流程和要求的办理时限缺一不可。针对土地使用权转让也分国有土地使用权转让和集体土地使用权转让，根据不同的转让属性也有不用的规定。只有了解土地使用方式变更中注意事项后才能合法的享用土地使用的权利。
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