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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
一、无产权房屋买卖协议是否有效?
无产权证的房屋买卖合同只要不违反法律法规的规定，没有存在合同无效的情形，是双方真实意思表示，该房屋买卖合同是可以有效的。
不动产物权的变动必须经过登记才能生效，但是，买卖合同的效力与是否办理登记却没有必然联系。也就是说，没有办理登记的结果只是物权不发生变动，但买卖合同是有效的。
我国《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
《民法典》的该条规定意在保护未违反义务的一方当事人的权益，如果未办理登记，而且买卖合同是成立并且生效，那么卖方就必须继续履行为买方办理过户登记的义务。如果事实上已经不能履行，卖方要向买方承担违约责任。
二、合同无效的情形
我国《民法典》第一百四十四条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
三、合同被宣告无效后的法律后果主要包括：
(1)返还财产。合同被确认无效以后，合同当事人因无效合同之履行获得另一方的财产就失去了法律依据，应当将此财产返还给对方当事人，对方当事人也有权要求其返还。返还财产就是要消除无效合同所造成的影响，使财产恢复到合同订立前的状态，包括单方返还和双方返还。
(2)折价补偿。因无效合同取得对方当事人财产的当事人，在不能返还或没有必要返还财产时，应当对财产进行折价，以金钱对对方当事人予以补偿。
(3)赔偿损失。根据《民法典》的规定，因一方或双方的过错导致合同无效，并因此造成对方损失的，应当承担赔偿责任。一般在学理上认为这种赔偿责任应属于一种缔约过错责任。无效合同导致的损失与有效合同导致的违约损失不同：在违约损失中，可得利益的损失属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期利益，因而不应赔偿预期利益的损失。
这也意味着，买卖双方对于房屋没有房产证的这件事情都是知情的情况下，买方没有资格签了合同以后，以没有房产证为由随意反悔。有很多的人购买无产权的房子都是单方面的看中了房子的价格，可是买方很多时候为了避免节外生枝，对于房子没有产权证的这件事情最好在合同中写清楚。
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