拆迁房屋性质和面积的认定

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  建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有审理房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。”


    　　在被拆迁人拿到《被拆迁房屋估价报告》以后，应该检查被拆迁房屋性质和面积的认定是否与房产权属证明是否一致，如果存在不一致，应当及时向评估机构和拆迁人提出异议。


    在拆迁过程中会有以下几种情形，我们应予以考虑：


    1、房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。


    2、房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。


    3、房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。


    4、房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

·对拆迁评估有异议可申请复核
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。若对复核估价或重新评估价格仍有异议的，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。...

·选择房屋估价机构的程序
一、发布通知

　　房屋拆迁项目确定后，由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息，将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布，报名时限不得少于3日。

　　二、估价申请

　　拆迁评估机构收到信息后，根据自身评估资质所能承...

·房地产拆迁中的特殊情况
第一类是居民区中的街道工厂。该类房屋在市场上既无成交案例也无出租案例,无法采用市场比较法和收益法，而采用成本法评估，由于该类房屋的容积率较高，最后计算出的市场价格相对偏低，较难真实反映该类房屋的客观市场价格。　　第二类是居住用房作为办公用途。如某估价对象为三层旧里房屋，居...

·拆迁评估的完善
一、尽量使评估价接近公开市场价。

　　房屋征收应当采用“赎买”政策，由政府出资购买被征收房屋，之后拆迁房屋、腾出土地，故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定：“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括：卖出和买入完全出于自...

·拆迁房屋性质和面积的认定
建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城...

·拆迁评估报告的要求
首先，评估机构必须是依法设立的；其次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同；再次，评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察，采用市场比较法等方法作出评估报告；最后，评估报告的形式必须合法，有至少2名专职注册房地产评估师签字。...

·产权调换补偿安置款置换的规定
产权调换系指房屋拆迁过程中，由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按产权调换安置房指导价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的指导价进行差价结算，分别作价，互找差价。
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·拆迁评估的依据
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。