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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
法院能否查封该房产的关键在于房地产管理部门到底有没有对该房产进行核准登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。可见，不动产物权的转让是以房产部门有没有对该房产进行核准登记为准。案外人汪某与被告的房屋买卖在房产交易中心尚未进入核准登记程序，应认为该房产仍属于被告所有。即使当争议的被保全财产权属较难认定时，法院也应告知异议人就该争议财产另行提出确权诉讼，原财产保全依然继续，不能解除，故法院应驳回案外人的异议申请。
其理由如下：
一、诉讼中财产保全，是诉讼当事人为了自己将来的生效判决权益得以实现而采取的一项保障措施。由于财产保全申请有错误的，申请人要向被申请人承担赔偿责任。故在司法实践中，当事人只要提交了书面的财产保全申请、作了相应的担保及提交了相关证据，法院都会裁定采取财产保全措施。被保全的财产根据法律规定应当限于本案争议的财产或被申请人的财产，但在具体生活中，由于经济生活的复杂性，很多财产涉及到连续买卖或合同价款已履行，但过户登记手续未办理等现象。《民诉法》第九十九条规定：“当事人对财产保全或者先于执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。”《民诉意见》第110条规定：“对当事人不服财产保全、先于执行裁定提出的复议申请，人民法院应及时审查。裁定正确的，通知驳回当事人的申请，裁定不当的，作出新的裁定变更或者撤销原裁定。”这就是目前我国法律对于诉讼中财产保全异议的处理规定，并未涉及到案外人的相关权利，实践中各地法院对案外人异议的处理方式各不相同。
二、《中华人民共和国民诉法》第二百零一条规定了人民法院执行工作执行的依据和范围，包括发生法律效力的民事判决和裁定。发生法律效力的裁定包括财产保全裁定，审判庭承办财产保全裁定的执行就是执行行为。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三条进一步明确规定，“人民法院在审理民事、行政案件中做出的财产保全和先予执行的裁定，由审理案件的审判庭负责执行。”该《规定》中对财产保全和先予执行裁定的执行做了分工。由此可以看出，财产保全和先予执行裁定的执行属于执行工作，人民法院审理、执行工作应遵循该规定。因此，案外人对本案中财产保全的异议，应适用《民诉法》执行程序的规定。既然案外人对本案中财产保全的异议适用《民诉法》执行程序的规定，那么依照《民事诉讼法》第二百零二条的规定予以处理，应更为妥当。
三、当前在财产保全中，关联人以案外人保全异议的方式帮助被保全人逃避债务的情形较为常见。本案涉及法院在财产保全过程中对保全异议的审查深度的问题，当案外人就保全财产的权属提出异议，并提供了相关证据时，法院该如何处理呢？这是当前各地法院在保全过程中普遍遇到的一大难题，因为这既涉及申请人与案外人之间利益的权衡，亦涉及对相关事实和实体法律性质的准确判断。可否认为，当案外人以保全的财产为其所有为由而提出异议时，如果审查发现案外人提供的证明被保全财产为其所有的证据确实充分，申请人不能提供反驳证据或理由的，法院可以迳行裁定解除对该财产的保全；反之，如果案外人提供的证明财产权属的证据和理由明显不能成立的，则可以迳行裁定驳回案外人的异议申请。
四、现实的难点是如果案外人提供的证据和理由与申请人反驳的证据和理由处于两可之间，在这种情况下，法院是否应当对争议的被保全财产的权属关系进行深入审查呢？目前虽我国民事诉讼法对此并无相关规定，但本人持否定态度，因为法院在诉讼审理过程中对所涉的保全异议的审查不宜过于深入，否则在性质上就变成将诉讼所涉的实体纠纷与保全所涉的财产权属纠纷予以合并审理，这种合并审理违反了民事诉讼法精神。被保全财产权属争议的纠纷与原诉讼中的纠纷在诉讼标的上既非共同，也非同一种类，当事人亦未向法院提起诉讼，不符合合并审理的法定要件。在诉讼中对案外人保全异议的审查应当是有限审查，当争议的被保全财产权属较难认定时，法院应告知异议人就该争议财产另行提出确权诉讼，原财产保全依然继续，不能解除。
五、确定了审理案外人对诉讼中的财产保全提出异议的程序后，接下来就要看本案中案外人提出的异议能否成立。本案中案外人提出的异议能否成立的关键在于该房地产的所有权是否发生了转移。依据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。同时，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第九条也规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理，被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。
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