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章浩律师
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沈培亮律师
章浩律师
在大城市里有一个属于自己的房子一直是很多年轻人的梦想，当然有些人通过自己的努力实现了自己的梦想，但是也有些人奋斗几年之后才攒够了首付的钱，这些人便开始考虑要办理业主贷款来提前完成自己的梦想。这种提前消费意识在年轻人中广受追捧，那么很多人就像问了：办理业主贷款有哪些程序呢?
办理业主贷款程序：
一、按揭是指按揭权人(银行)对按揭楼宇享有债权，而并非享有物权，也就是按揭人(购房人)是以转让房地产的债权给按揭权人(银行)作为条件，获得银行贷款的。
其次，法律关系的主体不同。在抵押关系中，如果债务人就是抵押人，那就只有两个法律关系主体：抵押权人和抵押人。在按揭关系中，最少应该有三个法律关系主体：按揭权人(银行)、按揭人(买方)、第三人(房地产开发商)。
第三，先期的抵押条件不同。购房人在向银行申请按揭贷款前，需要先向贷款银行存入一定数额的存款，一定时间后，购房人才能向该银行提出按揭贷款申请，而且，这部分抵押贷款可以用作购房，也可以有其他用途;而按揭贷款就只能用来购房。
第四，双方对抵押物的风险责任承担不同。抵押贷款，抵押物风险由抵押权人(银行)或抵押人(购房人)承担。按揭贷款，楼宇的风险既不由按揭权人承担，也不由按揭人承担，而是由第三者(房地产开发商)承担。如果楼宇在工程竣工验收前遭到毁损，按揭人与按揭权人不承担任何责任。
二、如何办理商业性银行贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)贷款条件依据有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请住房商业贷款：其一是参加住房储蓄的居民;其二是住房出售商和贷款银行有约定、由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保的。具体而言，全国各地情况虽然存在一些区别，但都是大同小异，下面我们以北京为例进行介绍。
目前北京市商业性个人住房担保贷款的贷款对象必须是具有完全民事行为能力的法人。同时，借款申请人必须具备以下条件：1.具有北京城镇常住户口或有效居留证件;2.具有符合北京市政府统一规定的购房合同或协议;3.购买的新建商品房已经获得《北京市商品房销售许可证》，购买公房的具有经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案;4.具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力;5.有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人;6.贷款银行规定的其他条件。
商业贷款合同必须由售房人、购房人、贷款银行三方共同签订合同，方能生效。个人住房商业贷款金额限制在总房价的70%，在申请商业贷款之前，个人必须先付出总房价30%的购房款。
三、贷款全程
第一步：提出申请借款人向贷款银行提供借款申请时，必须填写《××银行个人住房担保贷款借款申请表》，并随申请表提交以下资料：1.借款人的合法身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);2.借款人的稳定经济收入证明或偿债能力证明;3.符合北京市政府规定的购房合同或协议;4.购买新建商品房，应提交《北京市商品房销售许可证》;购买公房的，应提交经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案;5.申请抵押或质押贷款的借款人须提交抵押物质押权利凭证清单、权属证明、估价证明;申请保证贷款的须提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明;6.贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。
第二步：贷款审核贷款银行按照有关规定审查借款人申请资料，并在收齐贷款申请资料之日起3个月内向申请人作出正式答复。
第三步：签订合同贷款银行批准借款人的申请后，双方签订借款合同，并同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还须购买贷款银行认可的保险公司承保的个人住房担保贷款保证保险及房屋财产保险。申请权利质押贷款的须将质押财产权利凭证交贷款银行收押。
以上便是办理业主贷款的主要步骤，办理业主贷款需要的材料繁多，条件相对来说也比较苛刻，即使这样办理贷款的人也是络绎不绝。有一个自己的家固然重要，哪怕是一个小家，但是对于买房和贷款来说还是希望年轻人可以量力而为，毕竟如果到期后还不上贷款后果还是非常严重的。
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