房地产破产清算偿还顺序是什么

滁州律师网 www.cz148.net

  房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
  一、法律依据
  (一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
  二、清偿顺序
  房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。
  
  
  

·公司股东退股如何清算
      公司股东退股如何清算根据《公司法》的第75条规定：具有下列情形之一的，股东可以选择退股：1、公司连续5年没有向股东分配利润并且该公司连续5年都是盈利的状态;2、公司需要合并、分立或者是转让主要财产的;3、根据公司的规章制度，在营业区期到期之后或者是出现了协议上规定的需要解散的事由...

·企业倒闭清算顺序
      企业倒闭清算顺序 一、《企业破产法》相关规定 (2007年6月1日起施行)第一百一十三条的规定： 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿： (一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当 划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及...

·公司清算债权诉讼时效中止的条件是什么？
      公司清算债权诉讼时效中止的条件是什么?民法典规定，民事主体向法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为2年，诉讼时效的期间是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算，但从权利被侵害之日起超过20年的，法院不予保护。履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可随时要求...

·破产清算的法律后果有哪些？
      破产清算的法律后果有哪些？ 一、破产清算的法律后果有哪些? (一)债务人自破产宣告之日起停止生产经营活动。为债权人利益确有必要继续生产经营的，须经人民法院许可。 (二)破产企业从破产宣告之日起，即丧失对自己财产的管理权和处分权，其全部财产由清算组接管。债务人的银行账户只能由清算...

·企业破产逃债的有哪些现象
      隐匿、私分或者无偿转让财产；非正常压价、低价出售财产。对原来没有担保的债务提供财产担保。对未到期的债务提前清偿。或是放弃自己的债权。将资产转移到新设的企业，然后根据分立协议由老企业承担全部债务，然后由老企业宣布破产，甩掉债务。一些企业通过投资的方式转移资产，使原来的企业仅剩下空壳...

·公司注销的程序步骤
          如果一个公司想注销，但是该公司下面还有分公司，这种情况下应该先注销分公司，再注销总公司。其注销步骤如下：
    
    　　一、公司...

·个人欠钱申请破产
      个人欠钱申请破产当我们由于各种原因欠下一大笔钱无法偿还时我们会申请破产，很多人苦恼于不知道该怎样申请破产，个人欠钱申请破产需要按照怎样的流程来进行以及需要准备哪些材料？由我们来为您解答。 一、申请破产需要的材料 根据《关于审理案件若干问题的规定》的规定，申请(被申请)破产的债务人...

·清算时未履行合同怎么处理？
      清算时未履行合同怎么处理？清算时未履行合同的这种行为在生活中屡见不鲜。可是作为利益受到侵害的一方当事人该如何维护自己利益，一直是一个备受关注的问题。清算时未履行合同怎么处理，如何通过法律手段维护合法权益。将在下文中为您做详细解答，请您往下阅读。　一、相关法律中的规定我国《企业破产...

·破产清算的注意事项
      破产清算的注意事项 一、对破产财产的认定处理 根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》以及国务院国发［1994］59号《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》等法律法规的规定，破产企业的以下资产属于非破产财产，应在审计确认破产企业清算资产负债表时，予以审计剥离：破产企业...

·公司解散的条件
      公司有下列情形之一的，可以解散：
　　（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时；
　　（二）股东会决议解散；
　　（三）因公司合并或者分立需要解散的。 
　　公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的，应当解散，由...

·破产清算法院费用是多少？
      破产清算法院费用是多少？ 随着我国经济建设的加快，大大小小的企业如雨后春笋般崛起。然而，市场是瞬息万变的，时刻都有企业在兴起，也时刻有企业面临破产。我国法律规定，企业破产应进行破产清算，法院受理企业破产申请也不是无偿的。那么，破产清算法院费用是多少?我们为您解答。 一、破产费...