房地产法律纠纷及处理方案

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  常见的房地产法律纠纷主要有以下几种：

  

  (一） 房地产权利的变化引起的纠纷，如典当、抵押、商品房预售、 租赁、在建项目的转让这一类的法律纠纷，在法律关系上既有债的关系，也有物权的关系。

  

  （二）涉及第三人利益的纠纷。

  

  如法律规定，房屋承租人死亡，共同居住人有继租权。

  

  （三）由于法律对不动产的限制而产生的纠纷。

  

  如法律限制了转让、出租房产的范围，建筑法对承包人的资质的限制等。使双方的交易关系不受法律保护。

  

  房地产案件，属于人民法院民事审判庭审理，民事诉讼法规定，有关动产的案件，由不动产所在地人民法院专属管辖，因此在不动产的诉讼中，不能约定管辖，也不可以向被告所在地法院起诉。目前，有三种案件不受理：

  

  （1） 历史遗留的落实房产政策问题

  

  （2） 通过行政划拨来调整的房产。

  

  （3） 单位与职工的分房、腾房、占房的纠纷。

  

  人民法院在处理房地产纠纷的原则：

  

  （1） 有利于房地产业健康发展，遵循市场经济规律，促进交易成功。

  

  （2） 依法保护合同的原则，契约至上，只要不违反法律、法规的强制必规定。

  

  （3） 严格掌握使用的解除，只要不是根本性的违约，并一方提出要求的，一般性违约，可采取补救措施的，不解除。

  

  （4） 历史遗留问题，从轻解决。《城市房地产管理法》实施以前的行为，不以现存的法律严格规范。

  

  （5） 安全原则，工程质量问题，不符合安全标准的，不得判令交付。

  

  （6） 对应当履行的法律批准手续，未履行，因此应当判令合同无效的情况，只要在诉讼期间补办了批准手续，仍按照有效处理。如开发企业不具备开发资质，建筑企业不具备承包资质，土地使用权转让没有交清土地出让金或未取得土地使用权证书，无偿划拨的土地未经主管部门批准或未缴纳出让金，农村集体的土地，未通过国家征用，等等。上述违反法律规定，欠缺法定要件的情况，只要能在诉讼期间弥补所欠缺的法定要件，即可以按照有效处理。

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