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章浩律师
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章浩律师
近几年，我国房地产市场异常火爆，全国各地房屋价格普遍呈现快速上涨趋势，尤其是一二线城市，房产价格已经翻了几番，远远超过了大部分普通工薪阶层的经济购买能力，因此，有些人将目光投向了价格相对低廉的小产权房，那么，关于小产权房的问题如何认定呢?
一、小产权房的认定
小产权房是相对于大产权房而言的，是指没有国家土地管理和房屋建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证，是一种特殊权属状态下的房屋。
二、小产权房的种类
根据小产权房的规模和形成原因，可以分为以下几种类型：
(一)通过房产开发商和农村集体经济组织自行组织，经过其所在县级政府批准，在宅基地或农村其它集体土地上建造，并向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋，通常情况下购房者还能得到由乡镇政府或村委会制作的“乡产证”，被民间称为“乡产权“房。具体分为以下几种：
1、自主开发的建设方式，这样做又有两种情况：第一种是由农村集体组织供给建设用地，由农村集体的企业开发建设，如北京郑各庄，前提是得有资金和建设能力;第二种是村民个人或者村集体雇请施工队伍来建设，然后出租和出售，如深圳"城中村"和昆山富民合作社这种状况。
2、合作开发式，房产开发商和农村集体经济组织合作，农村集体经济组织向房地产开发企业提供建设用地的使用权，企业出资开发建设，然后出租和出售，一方面满足村民的住房需求，另一方面满足企业发展的用地需求。重庆九龙坡的陶家村采取这种模式。
(二)房地产开发商和农村集体组织未取得任何批准手续，擅自在宅基地或农村其它集体土地上建造的用于分配给村民，或向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋。
(三)农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的人员特别是非农业户口的城市居民。
(四)“有限产权房”，指房屋所有人在购买公房中按照相关政策以“标准价”购买的住房或建房过程中得到了政府或单位的补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。此类房屋的建设用地大多以国家划拨的形式获得，原产权单位没有支付土地出让金，个人在购买后，土地使用权证书还是划拨的，如再转让，则必须缴纳土地出让金，交了土地出让金，就等同于商品房的大产权了。
综上所述，关于小产权房的问题，主要特征是只有房产证、没有土地证，或者两证全无的房产，大致可分为四类，开发商和集体组织经过审批，以自建或合作开发的方式修建的乡产权房，开发商和集体组织没有经过审批擅自修建的房屋，农民私自转让给集体组织以外的城市居民的房屋，最后一类是土地为划拨形式的公房。
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