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章浩律师
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章浩律师
买方卖房解除居间合同是否可行 买方卖房可以解除居间合同吗?
以上海为例，根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年12月16日)第六条的规定，按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
解除《房屋居间合同》是否符合合同约定，取决于合同中的定金性质。关于定金的类型，学理上有立约定金、成约定金、证约定金、解约定金与违约定金之分。解约定金，是指当事人为保留单方解除合同的权利而交付的定金。支付定金的一方在交付解约定金以后可以放弃定金而解除合同，而接受定金的一方如果愿意加倍返还定金也可以解除合同。这种定金的特点在于通过定金的放弃和加倍返还而给予当事人解除合同的权利和机会。违约定金，是指在定金给付后，一方当事人不履行合同义务的，应受定金罚则制裁。违约定金设立的目的是为了保证合同得以履行。《担保法》第89条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第115条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”上述规定显然是对违约定金的规定，即违约定金是一种法定的定金。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条规定，“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”，即以丧失定金为代价或者双倍返还定金为代价而解除主合同，是以合同有明确的约定为前提条件的，所以，解约定金应属约定定金即只有在合同约定情况下才存在。一般而言，如果当事人在合同中没有特别指明定金类型，应当认为当事人约定的定金为违约定金。解约定金的设立必须在合同中作出明确规定，否则只能对合同设立的定金解释为违约定金，因为从当事人订立合同的目的来看，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，并非通过支付一笔定金获得解除合同的权利。
通过上文中解释可以知道，买方卖房解除居间合同是可以的，经过双方的协调，可以由解约的一方提出赔偿款来赔偿给中介方，但是如果买方不愿意赔偿或者说双方协调不成功的，那么中介方可以提出诉讼通过法律的手段来维护自己的应有权益。
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