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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
1、房屋抵押权是一种从属于主债权的权利。它的设立目的是确保债权的实现，因而与债权属主从关系，随债权的转移而发房屋买卖法律制度研究生转移，随债权的消灭而发生消灭，被担保的主债权无效，所设房屋抵押权亦无效。抵押权人在处分债权日寸，不得将其债权训：与他人而仅保留房屋抵押权，也不得仅保留债权而将房屋抵押权讣与他人，更不得将房屋抵押权从主债权分离出来而为其他债权提供担保.2、房屋抵押权具有特定性其特定性表现为两个方而，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押设定后，应当办理抵押登已，房屋抵押权成立，登记机关就具体特定的房屋向抵押权人发放房屋他项权证;另一方面，房屋抵押是为特定的债权作担保，而不能笼统地担保债务人的一切债务。3、房屋抵押权具有优先受偿权。基于房屋抵押权依登记而成立，房屋抵押权顺位便以登记时间的先后为标准加以确定，即：登记在先，顺位在先;登记在后，顺位在后;同一天登记的，视为顺位相同。为此，一项抵押房屋有数个抵押权人的，债务人以抵押物清偿债务的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。根据现行立法及司法解释来看，我国房屋抵押权的顺位实行自动升进主义，即在前一顺位的抵押权因债权受偿而消灭寸，后一顺位的抵押权自动升进到前一顺位而优先受偿。但房屋第一/顷位的抵押权在与所有权发生混同时，所有人取得该第一顺位的抵押权，形成所有人抵押，而后顺位的抵押权人维持原有的顺位，不能升进到前一顺位。4、房屋抵押权具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及于抵押房屋的全部和被担保债权的全部，即便抵押房屋发生分割或部分转让他人，抵押权人仍有权对抵押房屋的全部行使抵押权，或者抵押房屋发生部分灭失，其未灭失的部分和灭失部分的代替物担保全部债权，以及当发生所担保的债权部分受偿时，抵押权仍可就剩余的未偿债权对抵押房屋的全部行使抵押权。5、房屋抵押权具有追及性。它是指在抵押房屋发生转让时，抵押权人仍有权对该房屋行使抵押权，以确保债权的满足，受让人不得拒绝。6、房屋抵押权具有物上代位性。它是指房屋抵押权的效力及于抵押房屋的替代物或转换物，即抵押权人可以就抵押房屋的保险赔偿金、拆迁补偿费和损害赔偿金等转换价值物行使抵押权，以达到担保的目的。其实，只有主债务合同生效的情况下，房屋抵押合同才生效，不过，房屋抵押权的存在并不影响当事人正常的使用这套房子，除非债务人没有按照合同的约定还债，抵押出去的这套房子才有可能归抵押权人。
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