一、买卖不破租赁解除合同的条件有哪些?

滁州律师网 www.cz148.net

  一、买卖不破租赁解除合同的条件有哪些?
  
  1、将承租的房屋擅自转租的;
  
  2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
  
  3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
  
  4、拖欠租金累计六个月以上的;
  
  5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
  
  6、租用承租房屋进行违法活动的;
  
  7、故意损坏承租房屋的;
  
  8、法律、法规规定其他可以收回的。
  
  二、买卖不破租赁的规定
  
  《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”
  
  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
  
  《合同法》对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者;并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。
  
  三、房屋租赁合同违约金上限是多少?
  
  根据《合同法》的规定，房屋租赁合同中一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当向对方支付一定的数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  
  根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此房屋租赁违约金不能确定一个明确数额的限额，只能在个案中根据对方的损失大小，并根据法律规定的其他因素来确定违约金的具体数额。
  
  正是因为承租状态当中的房子卖出去之后，原始租赁合同有效，才将这种情况称之为买卖不破租赁，如果之前就已经解除了合同，或者因为承租人违约而解除了合同的话，那么从始至终都是不存在买卖不破租赁的。总之，解除合同和买卖不破租赁是没有关系的。
  
  

·合同效力是什么？什么是有效合同？什么是无效合同？
      合同效力是什么？什么是有效合同？什么是无效合同？ 一、基本概念 合同效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，...

·合同生效特殊条件是怎么规定的
      合同生效特殊条件是怎么规定的?1、法律规定要办理批准、登记等手续才生效的合同。2、附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。如在赠与合同中约定，受赠人需拿到驾驶证，赠与人才将车辆赠与受赠人，只有在受赠人拿到驾驶证时，该赠与合同才生效。若受赠人未拿到驾...

·在合同未到期被辞退的情况下有补偿吗
      在合同未到期被辞退的情况下有补偿吗?合同未到期被辞退也不一定有补偿金。员工有下列情形之一的，用人单位可以随时解除劳动合同：(1)在试用期内被证明不符合录用条件;(2)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度;(3)严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害;(4)被依法追究刑事责...

·抵押合同生效但无法履行有哪些情况？
      抵押合同生效但无法履行有哪些情况？ 一、抵押合同生效的要件 简单的来说，抵押合同订立后即生效。 合同的生效，是指已经成立的民事行为因符合法定有效要件而取得现行法律认可的效力。大多数的合同成立时间与生效时间是一致的。就抵押合同来说，担保法第四十一条规定,当事人以本法第四十二条规定...

·签完定金合同卖家毁约需要双倍返还定金吗
      签完定金合同卖家毁约需要双倍返还定金吗 一、签完定金合同卖家毁约需要双倍返还定金吗? 签完定金合同卖家毁约需要双倍返还定金，《中华人民共和国合同法》第115条第三句的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金...

·租赁合同该怎么审查,如何审查租赁合同
      当事人签订好了房屋租赁合同之后，有些情况下需要将合同办理登记备案，也就是要具体对房屋租赁合同的内容做一个审查。那具体来说，租赁合同该怎么审查呢？大多数的当事人都不是很清楚的，请跟随我们一起在下文中进行了解。 一、租赁合同该怎么审查,如何审查租赁合同 出租人和承租人就房屋出租的...

·终止合同后的权利义务有哪些
      终止合同后的权利义务有哪些？ 根据法律规定，合同为有期限的民事法律关系，不能永久存在，具备法律规定或者当事人约定的某些情形时，合同关系在客观将不复存在，合同债权和合同债务归于消灭，此即合同权利义务的终止。那么究竟终止合同后的权利义务有哪些？我们马上为你做详细解答。 一、终止合...

·未签订合同的律师费诉讼是如何收取的？
      未签订合同的律师费诉讼是如何收取的？ 一、未签订合同的律师费诉讼是如何收取的? (一)不涉及财产关系的：800元～10000元/件; (二)涉及财产关系的：每件基础服务费1000～2000元。争议财产标的额超过1万元的，按下列比例分段累进计算。 争议标的额 计费比率 1...

·在我国签订的保险合同签订流程是怎么样的？
      在我国签订的保险合同签订流程是怎么样的？ 现今社会，随着人民生活水平的提高，物质消费比例逐渐降低，人民更多的关注之后的生活保障。因此，保险业务的热度逐渐增加。那么，在我国签订的保险合同签订流程是怎么样的?为此，我们在下文中整理了该问题的相关资料，希望对您有所帮助。 保险合同签...

·出口合同履行程序流程是什么?
      出口合同履行程序流程是什么？ 我们企业现在做进出口贸易的越来越多，出口贸易就要和对方签署出口合同。出口合同履行简单的讲就是商品实现出口销售的过程，那么出口合同履行程序流程有哪些？就这个问题我们整理了有关资料，且看下文分析。 一、出口合同的履行流程：　　 1、备货与报验 　　...

·合同违约金问题该如何解答？
      合同违约金问题该如何解答？ 一、合同违约金如何约定 1、依不同标准，违约金可分为： (1)法定违约金和约定违约金; (2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。 2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法...