先抵后售时的执行问题

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房地产开发过程中，开发商利用项目进行融资的情况并不鲜见，其中常见的方式有土地抵押融资和在建工程抵押融资。《民法典》第三百九十七条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自动转化为建筑物抵押权。在以上抵押未解除的情况下，如果抵押范围的房屋有被开发商对外销售，则会面临抵押权和房屋买受人权利相互冲突的情况。此时，房屋买受人能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行。

《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

·可以作为行政强制执行主体的是什么
可以作为行政强制执行主体的是什么一种是由行政机关依照法律、法规的授权对行政相对方直接采取强制执行措施。这类机关主要有：公安、税务、海关、工商行政管理、物价、审计、外汇管理等行政机关。另一种由行政机关向人民法院提出强制执行申请，由人民法院执行。行政机关的行政强制执行权是有限的，除了...

·行政处罚不予执行情形有哪些
(1)违法行为情节较轻，依法可以不予行政处罚。案件违法事实清楚，但当事人的违法行为情节较轻，没有造成危害后果，法律、法规明确规定可以不予行政处罚的，办案机关负责人可以作出不予行政处罚的处理决定。需要强调的是，这种违法事实清楚，当事人应当承担行政责任，但办案机关不予行政处罚的情形必...

·申请法院执行的行政处罚条件是什么？
申请法院执行的行政处罚条件是什么一、申请法院执行的行政处罚条件是什么? (一)具体行政行为依法可以由人民法院强制执行 (二)具体行政行为已经生效并具有可执行的内容。 (三)申请人是做出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织。 (四)被申请人是该具体行政...

·口头遗嘱的执行流程是什么一、口头遗嘱的执行流程是什么?
口头遗嘱的执行流程是什么一、口头遗嘱的执行流程是什么? 1、确定立遗嘱人死亡 2、确定遗嘱的真实性 3、确定继承人 4、召集继承人、受遗赠人、信托受益人，在他们和见证人前，公开遗嘱 5、收集遗产、编制遗产清册、保管遗产 6、代缴税收、清偿债务，编制债务、费用和报酬...

·执行中不得任意追加配偶为被执行人
执行程序应当按照生效判决等确定的执行依据进行，变更、追加被执行人应当遵循法定原则和程序，不得在法律和司法解释规定之外或者未经依法改判的情况下变更、追加被执行人。对于执行程序中违法变更、追加被执行人的，人民检察院应当依法监督。 1.违法追加被执行人，人民检察院应当依法监督。审判和...

·行政处罚执行时效期限是多久？
行政处罚执行时效期限是多久？一、行政处罚执行时效期限是多久? 1、行政处罚执行时效期限是两年，对违法行为人的违反行政管理秩序的行为追究行政责任，给予行政处罚的有效期限。《行政处罚法》第二十九条规定：违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的...

·被判监外执行的条件是怎么规定的？
被判监外执行的条件是怎么规定的?对于暂予监外执行的适用条件，《刑事诉讼法》第265条作了明确规定，即必须具备下列情形之一：1、罪犯有严重疾病需保外就医。对于适用保外就医可能有社会危险性的罪犯，或者自伤自残的罪犯，不得保外就医。对于罪犯确有严重疾病，必须保外就医的，由省级人民政府指...

·行政强制执行其主要特点是什么
行政强制执行其主要特点是什么行政强制执行的特征包括：1、行政强制执行以行政相对方不履行行政法上的义务为前提。只有行政相对方负有法定义务又拒不履行，行政机关为了保证行政管理活动正常进行，才能采取一定的强制手段强迫相对方履行义务。行政法上的义务既有法律、法规、规章中规定的义务，也有行...

·法院强制执行的方式有哪些？
法院强制执行的方式有哪些一、查询、冻结、划拨被申请执行人的存款。查询是指人民法院向银行、信用合作社等单位调查询问或审查追问有关被申请人存款情况的活动。冻结是指人民法院在进行诉讼保全或强制执行时，对被申请执行人在银行、信用合作社等金融单位的存款所采取的不准其提取或转移的...

·申请撤销仲裁裁决影不影响执行？
申请撤销仲裁裁决影不影响执行？一、申请撤销仲裁裁决影不影响执行? 显然是影响执行的，撤销仲裁裁决后不需要执行相关决议。撤销仲裁裁决是有管辖权的法院，根据一方当事人的申请，依据特定的事由，依法裁定否决仲裁裁决效力的司法监督活动。按照我国《仲裁法》的规定，申请撤销仲裁裁决必须...

·关于仲裁裁决执行规定裁决不予执行的情形有哪些？
关于仲裁裁决执行规定裁决不予执行的情形有哪些？一、关于仲裁裁决执行规定裁决不予执行的情形有哪些？ (一)当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的; (二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的; (三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定...