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章浩律师
王庆磊律师
沈培亮律师
章浩律师
有的开发商在售房的时候为了吸引购房者，打出了售后包租的宣传，其实就是给购房者承诺购买了他们的商品房的，日后若需要出租的话，则可以由开发商来进行出租，并且还是一定会出租出去。那从法律角度分析的话，开发商承诺售后包租是否合法呢?请通过下文进行了解吧。
一、售后包租合法吗?
所谓“售后包租”，就是房产开发企业将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际占用该房，而是交由房产开发企业或其委托的管理机构租用该房屋用于经营，并由其向购房者支付房租的一种销售方式。
二、售后包租的买房者有何风险?
有的购房者主要用该租金来归还银行贷款。也有的购房者是用来投资的。但是这种销售方式也是存在一定的风险。风险一，法律关系比较复杂，涉及两个以上法律关系。存在开发商与购房者之间的房屋买卖关系，租房者与购房者之间的租赁关系，银行与购房者之间的还款协议关系等。一旦一方出现问题，则会导致多方协议无法进行，产生法律纠纷。风险二，是易被不法开发企业利用，违反《反不正当竞争法》进行不正当竞争。如果经营该房屋未取得预期经济效益，则会引起连锁反应：承租人无力经营，购房者的租金得不到保证，很可能导致无法偿还银行贷款，购房人的各项期望利益也化为乌有，以至于产生购房合同纠纷、按揭贷款合同纠纷、委托合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等，引起社会秩序混乱。因此，“售后包租”的这种销售方式对购房者而言，风险是显而易见的。而且未竣工的房产的是禁止售后包租的，但法规并没有禁止已竣工商品房的售后包租的销售方式。即使，购房者采用此种方式购房，一定要确定：欲购房产已经竣工。
三、如何防范售后包租法律风险?
从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。但是，如何避免法律风险，或者将相应的风险降至最低，却是一个理性的投资人必须考虑的问题。售后包租行为是一种合同行为，防范风险主要考虑以下几个方面。首先，业主在投资之前，应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。如果是商业铺面，还要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上讲，这既是风险防范的第一步，也是至关重要的一步。其次，在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是，开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的，因而其所售房价也会被事先提高。因此，违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失，甚至可以更高，以便更有效地约束中介公司及开发商。最后，应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。我们知道，开发商之所以推出“售后包租”的销售模式，主要是为了解决其资金困难。而现在采取的由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式，业主付清房款后，便与开发商没有任何法律关系，无论如何，开发商皆坐收渔利。且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，业主便无法追究开发商任何责任，显然有失公允。因此，应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。值得注意的是，开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的，因为其经营收入根本不具有可预知性。但其中因为涉及到的环节比较多，同时也比较复杂，因此稍有不慎就会出现问题，损害到自身利益。当然，既然开发商要这样做必定是做好了准备，即使出现问题对其造成的损害其实也是可以忽略不计的，但对于购房者来讲情况就不同了，因此建议对于这样的宣传需要多加注意。
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